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大安森林公園周邊近年超豪宅話題不斷，除了稀有的景觀第一排吸引一級品牌建商搶地推案外，周邊靜巷也有不少中坪數規劃的靜巷輕豪宅，最令大安客熟知是在大安區靜巷收購老屋進行都更的鍾姓地主與首鋼開發的合作推案，包括大安區知名的「大安青田」、「古亭自在」、「麗水自在」、「大安自在」、「瑞安自在」、「敦南自在」等皆為開價每坪百萬起跳的靜巷豪宅，每棟精工建築皆是先建後售，品質與價值讓客戶眼見為憑。首鋼開發「自在」系列靜巷輕豪宅，儼然是大安區靜巷豪宅的隱型冠軍！幾年前首鋼就預先料見天母房市即將重返一線熱點，搶先布局，並在去年落成新成屋案「天母自在」。

首鋼開發營運管理部協理陳凱樂表示，首鋼開發布局房地產有兩項原則：一是只選一流地段，二是先建後售。此次從大安區跨足天母，瞄準天母歷經波段修正後來到CP值最高階段，加上美國AIT置產話題，天母買點浮現。

「天母自在」從外觀即宣示著醇粹精工的崗石與格柵美學，在推案實績累積下，形塑出首鋼開發「自在」系列靜巷輕豪宅獨樹一格的人文美感。在坪數格局規劃上，「天母自在」單層雙併45坪三房的規劃，不論是自住、轉租還是未來脫手，都是進可攻退可守的置產王道坪數。181坪建地仍配有平面坡道車位，且3米6的室內規劃與4米3挑高門廳，在天母也屬少有規格，室內更善用格局與巧思創造大尺度客廳，落地窗景飽覽天母陽明山風光，衛浴皆開窗採光。開價每坪125∼130萬元，停車位依樓層每個350∼380萬不等。

首鋼機構堅持「自在」建築主張，「自在」講究的就是生活尺度及機能的真正住宅舒適性，「自在」是一種超越舒適的感性與貼心。室內實品屋更能感受首鋼開發「自在」系列最引以為豪的超越坪數的空間尺度，戶戶三面採光，大尺度客廳可以是風景的包廂，活動書牆靈活將臥室書房變換成更大尺度的客廳空間，引進光影的更衣室、雙套衛浴都做到通風採光，生活空間內的每個轉角和轉身，都是貼心的空間故事。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房市「228檔期」將屆，營建股績優生華固（2548）預期房市可望見底，將率先推出首發案，測試房市水溫，2019全年預計將總計推出四大案、總銷高達158億元。展望2019年業績，法人估計華固今年將邁向交屋入帳的高峰，全年營收將有機會重返「百億營收俱樂部」之列，全年獲利將挑戰重返一個股本。

「228檔期」連續假期即將來臨，華固繼去年初大膽預測「房市已落底」、積極推案200億元之後，2019年依然摩拳擦掌，躍躍欲試，預計「228檔期」將正式推出台北市石牌總銷約50億元的「華固翡儷」，測試換屋族需求的房市水溫。

華固建設總經理洪嘉昇表示，華固今年計劃推出四大新案，包括兩筆住宅案、兩筆辦公案，合計總銷共約158億元。其中「華固翡麗」基地面積達830坪，「228檔期」率先登場，每坪希望成交價將落在75∼85萬元；內湖潭美也會推出總銷62億元的住宅案，預計第三季推出。

至於兩筆辦公大樓案，則包括總銷33億元的「潭美辦公案」、16億元的「承德路商辦案」，會採先建後售，成為2021年∼2022年的業績來源。

至於2018年初正式開賣的台北市大直辦公新案「亞太置地廣場」，目前興建中，華固透露，已洽談幾組潛在的買方，希望2019年第一季衝刺，能簽約一組大咖客戶。

洪嘉昇也信心滿滿，2019年一定是華固的「豐收年」。依華固的工程進度估計，2019年會完工交屋的新案至少三筆，包括「華固新代田」、「華固名鑄」、「華固樂慕」，總銷將達172億元。

其中，最快完工交屋的新案，可能是「華固樂慕」（總銷50億元、已銷售100％）、「華固名鑄」（總銷80億元、已銷售9成多，只剩下2戶可售），Q2∼Q3初可望交屋。至於「華固新代田」（總銷42億元、已銷售近七成），預計10月完工交屋。

法人估計，華固2019年的完工挹注高峰期，將落在Q3∼Q4，再加上待售新成屋，全年營收可望重返百億大關；至於獲利，有機會再度挑戰賺回一個股本。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近二年如火如荼進行的軍公教年金改革，如今負面衝擊已陸續發酵，其中令人意外的是年改也衝擊首購族的購屋能力。根據大型行庫引述台經院內部研究報告指出，由於年改估計會讓軍公教人員的可支配所得減少超過400億元，以他們過往拿錢協助子女購屋的情況來看，首購族至少因此折損超過10％的購買力。

軍公教人員以往都是台灣消費市場的主力大戶，包括旅遊、購屋等消費，公教人員也是加持的主力大戶，其中，幫子女買房，或是為子女出頭期款，之後再由子女分期付款者所在多有。

首購房貸 軍公教子女占逾半

行庫主管預估，國內目前的首購房貸，至少超過一半和軍公教子女有關，也可算是房市裡的「多頭」，但如今已然受到影響，也衝擊了房市的買氣。

根據台經院內部報告，倘若依照軍教人員這400億元可支配所得運用在各面項的分配比重來看，年輕首購族的房屋購買力起碼被折損10％以上，可說不利住宅市場的買氣。

台經院對不動產業的最新評估也顯示，房市目前的買盤僅集中於少數新建案、降價案，及特定重劃區，並未呈現全面性的買盤進駐，再加上選後六都的市政藍圖還需要一段時間才能明朗、落實尚須時間，因此短期內國內房市所面臨的供給壓力仍未減輕，甚至建商與購屋者的議價空間還縮小，該現象也將影響今年房市。

台商資金回流 未湧向住宅市場

另外，根據大型行庫向建商集團訪查的結果，儘管大陸台商的資金回流，但整個房市的表現會是「兩樣情」。建商認為，台商流入的資金若要買房，資金並非流向一般的住宅市場，而大多會偏向豪宅市場，這也使得住宅市場仍有相當的賣壓。

此外，雖然迄今央行仍維持低利率政策，並未隨美國聯準會升息步調，且交易量自2016年起已連續兩年正成長，但相對的由於房市成交量上揚，又再度擴張了賣方與買方對價格的岐見。

大型行庫內部評估也顯示，由於中美貿易戰已讓全球經濟展望偏向保守，也由於中美貿易依存度高，使得台灣經濟成長動能與消費受到影響，這也將成為壓抑今年房市買盤的一個重要因素。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台中市9期重劃區位於東區最東側，鄰近台中火車站，但因地理位置不佳，導致發展受限，近年受惠於重大交通建設興建完工，吸引南山秀泰、日本三井等企業進駐，商業機能逐漸增強，使沉寂已久的9期重劃區再度受到關注，新成屋、新建案皆出現2字頭行情，中古大樓則相對親民，約600萬元就能入手3房加車位的產品。

台中市東區的9期重劃區範圍大致為旱溪東路以西，台74線以東，東英一街以北，東英十七街和十甲路以南，雖緊鄰台中火車站，由於鐵路、旱溪與當時的台糖台中糖廠形成多重阻隔，未能直接連通，導致發展受阻；早在民國70年代，東區曾是台中市內工廠最多之區，約3分之1的工廠集中於此，以致地籍零亂、環境較差，又有旱溪、大里溪橫跨其間，時有水患。

隨著工廠移轉，整治溪流，區域重劃及管線地下化，經開發後形成新興住宅區。信義房屋太平新光店店長楊宗錫表示，9期重劃區因屬低密度開發區域，過去以透天別墅為主流，屋齡15年內透天總價約1500至2000萬元，屬區域內親民行情，但釋出量相對較少。

近年因台中火車站新站啟用，鐵路高架化、填平地下道及台74線通車利多，使9期重劃區對外交通更為發達，2010年開始出現大樓新案，再加上鄰近日本三井承租的台糖湖濱生態園區，將打造親子主題複合式商場，帶動房價上漲。

楊宗錫指出，不論新成屋、新建案皆上漲2至3成，出現2字頭行情，新成屋每坪約19至22萬元、新建案單坪價約22至23萬元，屋齡20年左右的中古大樓相對平價，每坪約13至16萬元，總價約600萬元就能入手3房加車位的產品。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台中市東區屬於舊城區，近年隨著新車站啟用、秀泰影城站前店開幕和大魯閣新時代購物中心整修，再加上李方艾美酒店即將落成與日本三井不動產集團搶進台糖湖濱生態園區，帶動台中東區「城市翻轉」，商機動能再起，促進土地買賣，其中以新車站站前週邊土地交易熱絡，2016年至2018年交易量成長2成，價格更是翻倍漲。

因過去台中建設「西重東輕」，原本舊城的繁華景象變得蕭條，近年因台中市政府實施改造東區新政策，包含推動台中大車站計畫及「台糖湖濱生態城」招商，其中2016年啟用台中火車站新站後，對東區影響甚大，因配合鐵路高架化，打通火車站前後站，正門出口轉為面向復興路，人潮湧入復興路後，吸引不少餐廳、商家進駐，新站生活圈逐漸成型，並且連動舊站的生活機能。

位於復興路上的大魯閣新時代購物中心，具有地利之便，受益最大，裝修之後，來客數大增，與秀泰影城站前店成為新車站週邊最熱鬧的百貨商場。商業機能活化，帶動土地交易回溫，根據台中市地政局統計，東區土地交易筆數從2016年的1243筆，逐年上升，2018年達1555筆，3年間成長２成。

信義房屋北區一中專案經理黃國洲表示，近年新車站站前土地交易十分熱絡，而且復興路變成車站首排道路之後，土地價格更是翻倍漲，目前土地單價約120至150萬元，並拉抬鄰近的忠孝路、振興路行情，每坪約40至60萬元。

此外，日本三井不動產集團繼台中港OUTLET帶動梧棲發展之後，下一站相中台中東區「台糖湖濱生態園區」，規劃打造佔地約4.36公頃的親子主題複合式商場；而建國路上的星級飯店李方艾美酒店，將於今年6月開幕，皆為東區商業發展與房市添新動能。













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房市景氣自2014年下半年反轉之後，直到2017年下半年才顯露回溫跡象，並於2018年站穩步伐，因此不少不動產從業人員都樂觀預估，2019年將是市場重振起鼓的年度；可是從年度買賣移轉棟數的統計來看，近年成交量雖年年提升，但增加幅度其實不大，故住展房屋網企研室認為，市場要想重返多頭榮耀，恐怕還有好一段路要走。 

去年各地傳媒頻頻放送「房市回溫、買氣暴增」訊息，但據官方統計，2018年全國的買賣移轉棟數僅27.8萬棟，雖比前一年增加了約1.4棟，但與多頭時期穩定在30萬以上的數字仍有不小落差，因此景氣回溫的速度並不如想像中那麼強烈。 

當然去年有不少熱賣個案是預售案，預售案因尚無實物可進行產權登記，故無法反映在買賣移轉棟數的數據上，但縱然如此，這幾年在自住買盤興起的情況下，新成屋仍是市場交易的主流，當市場主流產品的買賣狀況並沒有如傳媒聲稱的如此火熱，市場展望豈有過度樂觀的本錢？ 

過去兩年房市交易狀況從谷底慢慢回升是不爭的事實，但別忘了，業者在買氣止跌的同時也再度擴大供給，這就為後續的市場發展埋下了極大的隱憂。畢竟市場每年增加的交易量與擴張的供給量有著明顯落差，以去年為例，交易量較前年提升約5-10%，新案供給量卻暴增了3成以上，這意味著市場供給根本來不及消化，未來的賣壓之大可想而知。 

況且自房市反轉以來，每年推出的新案銷售率充其量只有3成多，換言之，每年有高達6、7成的供給將淪為餘屋，經過3、4年下來，市面上的餘屋量著實不容小覷，再加上本年度還有為數可觀的新案將粉墨登場，除非接下來消費者積極態度非比尋常地積極，一舉將年度買賣移轉量拱上可與多頭時期比擬的30萬棟以上，否則在供需失衡的態勢之下，房市該如何穩健發展？ 

由於台北市房屋租金持續高漲，為了把閒置的空屋逼入租屋市場，台北市府打算開徵「空屋稅」。甚至，想進一步研擬「空店稅」，針對閒置的店面課徵重稅。住展房屋網企研室表示，北市開徵「空屋稅」師出有名，但是否能夠順利上路，恐怕沒那麼容易。再者，空屋稅雖名正言順，但卻暗藏「捉小放大」的玄機，稅負上有失公平。 

台北市近十幾年來房租水準不斷墊高，但空屋率卻居高不下，顯示有不少屋主寧願把房子空著，也不願意拿出來租人。有鑑於此，台北市府擬對空屋課徵較重的房屋稅，欲把空屋逼入租賃市場，以避免房屋空置浪費與緩解租金上漲壓力。 

但劇本是否會照市府規劃走，目前還要畫上大問號。住展房屋網企研室指出，雖然市府於去年就已打算課徵空屋稅，但該稅屬於自治條例，修法必需經過市議會，如果市府未能取得議會支持，一切都只是空談。 

事實上，市府在去年九合一大選之前，就把法案送交到議會，但被議會表決否決。這說明空屋稅知易行難。不僅如此，市府原本規劃降低自住房屋稅率、並提高空屋稅率，但降自住房屋稅率獲得議會支持且通過，空屋稅卻被議會打回票；要降的稅降了，要漲的稅卻沒漲成，市府在稅收上等於被兩頭殺，挨了一記悶棍。 

市府空屋稅第一次闖關失敗，但仍獲得輿論不少支持。然而，空屋稅真的具備公平性嗎？ 

住展房屋網企研室解釋，課徵空屋稅固然有合理的理由，但請各位思考一個問題，「如果空屋被課重稅，為什麼空地不必被課重稅？」 

從較早祭出的「囤房稅」，再到現在的「空屋稅」、「空店稅」，顯示市府政策一直圍繞在「房子」身上。但問題在於，「房子只是房地產的下游，土地才是上游」，但市府一直棒打下游，卻縱放上游，既不具公平性，也達不到政策目標。 

台北市府官員應思考，「如果空屋、囤房需課重稅，為何空地、囤地卻不必被課重稅？」若是空置、閒置的不動產，屬於炒作、抑是浪費資源的行為，同樣是炒作、浪費，搞土地的被輕放，但搞房子的卻被捉出來鞭。如此景況，何來的公平正義？ 

如果市府意在抑制房價、杜絕投資、顧及公平正義，那麼應該對空閒土地也課徵空地稅、囤地稅。否則，只針對房子課重稅卻縱放土地，難以自圓其說。 

一如先前某位近年由多轉空的業界人士預料，去年全年買賣移轉棟數依然沒有突破28萬棟大關；也就是說，儘管近三年房市交易量確實出現回升，但幅度都不大，再考量過往動輒30萬戶以上的交易量，更可斷言房市尚未脫離景氣低檔期。

近幾年房市交易量相對萎縮，近因無非是政策(稅制)加上資金行情退潮，導致投資買盤大幅萎縮所致。然而一個健康的房地產市場，無論目的是長線置產還是投機套利，投資買盤都不該是主力，而是剛性自用需求；因此說穿了，就是價格高懸，讓自用買家下不了手或根本買不起，交易量當然急凍，而這兩三年交易量能夠緩步回溫，最重要原因也正是賣方讓利降價。

然住展房屋網企研室發現，約自去年下半年開始，至少在新建案市場，這種(賣方)降價讓利的趨勢已經悄悄告終，取而代之的當然是新案，特別是預售者，開始拉高價格、待價而沽。建商不再讓利，甚至拉高價格，理由一來是買氣回升，於是相信市場買氣已築底，再者更認為既然賣得動，那賣價就太低、必須調高(但這也是讓人最難以理解的心態)。

無論建商這種心態或解讀對或不對，目前新案開價拉高已成事實。根據住展房屋網企研室觀察，不但北市各區新案開價又開始挑戰近期新高，幾個靠相對低價搶市奏效的重案區，價格也都又拉高：如江翠北側重劃區，最早是靠著實際成交可見3字頭、比市區更低的價位颳起銷售旋風，但後來區域個案都想要賣到45萬/坪以上，某些品牌建商更喊到5字頭。而以目前所見，今年度推案很可能會看到6字頭開價。

桃園一級重案區中路特區，情況也類似。稍早本區買氣維持水準，主要是寶佳體系推案的平價策略奏效，實際成交多在25萬/坪以下；然從去年底開始，該區非寶佳推案紛紛規劃中大坪數換屋產品，更重要的是價格開始節節拉高，幾乎都想要賣30萬/坪以上。不過弔詭的是，這些業者會規劃中大坪數產品，根本原因還是競爭對手寶佳推案的單總價都夠低。

持續供給擴張的竹北，情況也差不多，幾個原本靠1字頭或20萬/坪出頭成交價，而使銷售有所突破的新重劃區，最近新案價格也持續墊高，甚至已出現要價30萬/坪以上的新案；這個價格，幾乎已可在高鐵特區買到差不多的產品。

以上三大區塊推案價格拉高，其實還只是冰山一角；整體來看，就算非全面性，各區也都不乏再度開出近期新高價的案例。然而目前看來，可能買單相對高價的，恐怕只有不熟悉行情的返鄉台商，在投資客仍不願追高、多數推案仍得靠剛性內需支撐買盤的前提下，不要說什麼美中貿易戰云云，建商自己再度拉高價格，就足夠成為今年房市買氣能否持續回溫的最大負向變數！ 

信義房屋統計台中市去年實價登錄前10月千萬以上的住宅成交狀況，以太平成長70%為最多，第二為南屯成長近40%；成交件數部分，西屯則是第一。信義房屋分析，主要是受惠於台中生活圈4號道路、鐵路高架化及捷運綠線等交通題材與台商回流，使得太平、南屯、西屯地區千萬宅交易熱絡。 

太平區早期房市以廍子溪以東為中心，近年74快速道路中的台中生活圈4號道通車、鐵路高架化新設精武及太原火車站通勤站，再加上臨近的北屯有捷運綠線通過，使得太平區廍子溪以西的重劃區房市熱絡，去年總價千萬以上的住宅成交量高達70%。 

經濟日報報導，信義房屋北屯松竹店專案經理謝明哲表示，千萬元的價格於太平區可以買到比傳統蛋黃區坪數更大、屋齡較新的產品，故吸引許多原居住於市區的年輕人，有如此的剛性需求支撐，未來1年間太平地區及鄰近的北屯房市應會持續熱絡。 

南屯、西屯方面，千萬宅成交發熱，除了有精科園區和中科高階主管的支撐外，還是台商回流的傳統地段。信義房屋南屯東興店執行經理張嵩佶表示，8期坐落於西區、7期兩大豪宅熱區間，享地段優勢、使得土地價格持續成長，加上又有大型賣場、捷運將通車等利多，使得千萬以上住宅成交件數明顯成長。 













【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市東區商圈近年人潮減少、租金上漲，許多店家皆陸續關店，根據戴德梁行統計，忠孝商圈去年第2季時的空屋率為4％，至去年第4季時已上升至9.1％，顯示出東區商圈空屋數量持續上升。對此，台北市政府商業處研議新課徵「空置房屋稅」，下月開始將邀請東區業者與相關單位進行商討。 

商業處長高振源表示，初步將依據稅捐處房屋稅新增「空置房屋」項目討論，並將於今年3、4月召開台北市商圈發展論壇，邀請各界討論意見、研議對策，論壇除將討論空置店面議題外，也會談到如何降低網路經濟對實體店面的衝擊。 

自由時報報導，住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，商圈蕭條原因複雜，若不找出根本原因就課稅，可能會產生反效果。由過往經驗來看，以租稅手段影響市場機制的例子，最終都不易達到預期效果。若課徵店鋪空屋稅，除了需討論如何定義店面外，若稅負過輕，無法產生效果；若稅負過重，市場亦會有因應措施，最後擾民者多。