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建築結構抗震分為耐震、制震、免震。九二一地震後，申照核准的建築都稱為「耐震」，往上再高一級的則是「制震」，最高檔的安全宅則是「免震」，這三者差別是「免震可以做到中震不修，其他兩種都會有建築損壞隱憂。」

▲抗震等級有學問！免震〉制震〉耐震，專訪│鉅佳工程結構技師洪維良

台灣知名的「免震」建築包括慈濟醫院、北市防災應變中心，北市頂級豪宅「陶朱隱園」、信義聯勤「One Park Taipei」也採「免震」設計，這種建築是在地面和建築物之間，加入橡膠彈性墊或摩擦滑動承重座等，如同在房子底下加了一個大彈簧，降低振動強度，達到「你震我不震」。

抗震等級！免震〉制震〉耐震

鉅佳工程結構技師洪維良表示，建築結構以防震能力來區別，抗震的等級是免震＞制震＞耐震，5到6級地震發生時，耐震、抗震建築物可能出現「樑裂損」，這是結構設計削減地震波能量的必然現象，但是，柱不能壞。所以，這類建築中級地震後麻煩是「會壞、要修」，但是，修復是一件很龐大工程，唯有免震建築可以在5到6級地震來襲後安然無恙(表1、表2)。

小震不壞、中震可修、大震不倒

 

結構技師洪維良表示，依現在建築技術規則所蓋的房子，最基本的都屬於「耐震」建築，以大台北盆地來看，標準建築物的抗震係數是0.24G，制震建築的抗震係數必須≧0.24G，免震則是必須達到0.32G以上的抗震係數。他指出，一般「耐震」建築簡單說就是「小震不壞、中震可修、大震不倒」。

即便加了制震，大震來襲依舊損傷

至於耐震建築的「加強版」則是「制震」建築，一般作法是鋼筋多加一點、水泥磅數用高一點、柱子做大支一點，甚至裝置制震的阻尼器，就可以越過0.24G的抗震係數，達到0.25G或0.26G的抗震係數，可以號稱「抗震6級」幫助銷售(其實只是抗6級地震的最初階)，對於消費者感覺好像是「抗震高一級、安全高一等」，洪維良結構技師指出，耐震建築碰到中度地震「樑會受損」，制震因為有加阻尼器，面對中震先由阻尼器承受地震波，讓阻尼器先受損，減少對建築樑的破壞(但並不是絕對)，阻尼器的損壞修復，比起樑損壞再修復來得更簡單一些。

建築安全結構最高等級就是「免震」

洪維良結構技師說明，建築在地震來臨時會損壞，主要是因建築物搖晃幅度過大，「樑」必須以「破損」方式抵減地震能量，耐震、制震的建築，碰到中級以上的地震，建築都會損壞，只是程度上差異罷了。但是，免震則是在建築本體中，加個「免震層」裝置免震墊，當同等級地震來臨時，能夠大幅降低建築物本身搖晃幅度，當建築物不會搖(或僅輕微搖晃)，就無所謂損壞修復困擾與危險。他以新北市中和區「忻揚馥群」建案的免震設備為例，在2到3樓之間設置「免震層」，採用17座日本普利司通LRB鉛心積層橡膠免震墊，並且再搭配6個瑞士mageba液流黏滯阻尼器，以「免震+制震」雙安全系統，大幅度地提昇了居家建築安全性以及高度舒適性。抗震係數高達0.32G，做到中震以上「建築不會壞」的程度。這樣的抗震結構與北市防災應變中心同等級。

忻揚馥群「免震+制震」雙安全系統

在建築法規中，免震建築屬於「特殊結構」，除了規範要求更嚴格，還必須經過第三方專業機構進行結構外審，經過1次書面審查、3次會議審核，才可取得建築執照，等於是在國家標準規範更上層樓建築產品。因此「免震」是建築結構安全領域中最優的產品。洪維良結構技師說：「『忻揚馥群』配備駐場結構工程師，現場勘驗檢核每一個樑、柱、版的結構工項，都必須符合要求，才會讓後續工程繼續進行，讓施工完整達成建築結構設計的要求。」他說：「建築業者願意花大成本興建，加入免震、制震設備，並由結構技師全程監控，這都是住戶的福氣。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

桃園已經成為大台北地區「脫北」的重要移居熱點，即便今年前11月買賣移轉棟數3萬1615棟，較去年同期減少2.6％，但桃園近年建設議題不斷，近5年淨遷入口達12萬人，其中11月房市交易熱區，中壢區仍維持700棟買氣水準。

▲桃園近年成為大台北民眾移居熱點。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

台灣房屋智庫經理江怡慧分析，目前桃園市加速航空城開發與亞洲矽谷計劃、積極招商與大桃園捷運發展，規劃著重在交通網絡與經濟發展，不僅吸引企業選擇桃園，增加並帶動就業機會，活化在地經濟，提升住宅需求，刺激購買力。

除此之外，交通網路便利的提升也帶動桃園發展，進而吸引雙北來桃園購屋置產。其中，在建設提升區域價值的部分，受惠於航空城計劃區域包括有大園、中壢、蘆竹、青埔高鐵特定區；捷運動工也可望提升桃園、蘆竹、八德、中壢等區發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

2018即將步入尾聲，回顧2018年房市狀況，哪個字最能代表2018年對房市變化？台灣房屋智庫舉辦2018年房市代表字票選出爐，第一名「轉」字得票最高，獲選原因認為2018年「買賣漸增溫，房市現轉機」。此外，2018年房市新聞進行「有感度」票選，41.1%網友認為「實價登錄2.0交易揭露更即時」最有感。而台灣房屋連續10年舉辦房市代表字票選，2009年代表字「活」、2010年「狂」，2011年「凍」，2012年「等」、2013年「憂」、2014年「頂」、2015年「望」、2016年「苦」、2017年「盼」，2018年「轉」。10年的房市表現，形成了一幅「曲線密碼」，2019年的房市代表字會是什麼呢？是「揚」？是「盤」？還是「躺」？

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，從代表字反映出房市變化，2016年「苦」字獲選，反應當時氛圍幾乎是谷底，「買房苦、賣房苦、房仲苦、建商苦」，不過從2017年「盼」到2018年的「轉」，似乎反映苦日子已經過去，張旭嵐指出房市正經歷三項「轉」變：「買家轉念、商圈轉移、產品轉型」。

 

「買家轉念」，雖然房價持續盤整，但交易量明顯較2017年增加，且2018年大選過後，六都中有五都換新人上任，多項振興經濟計畫，也讓民眾轉換心態，購屋規劃和行動轉向積極，不少建商和企業也都蠢蠢欲動。2017年全台移轉棟數26.6萬棟，2018年至10月底全台已達230,134棟，較2017年同期216,683棟，小增6.2%，推估全年交易量有機會突破27萬棟。

 

「商圈轉移」，因國際觀光人潮衰減，北高都面臨一級商圈沒落的隱憂，尤其以台北最明顯，消費人潮西移，東區空租率增加，而因應景氣和商圈變化，不少店面度小月，短租或分租型態增加，娃娃機店面也成為新潮流，大舉攻佔市區和區域商圈的黃金店面，成為不動產的新現象，凸顯無人經濟對不同產業鏈影響層面擴大。

 

「產品轉型」，因法規限制，過去紅極一時農地退燒，受惠台商回流，2018年工業地成了當紅炸子雞，不過工業地不足也讓廠房面臨轉型，走向「工業區立體化」發展。

  

此外，台灣房屋智庫票選2018年民眾最有感10大房市新聞，有四成民眾認為「實價登錄2.0交易揭露更即時」影響最深;其次包括「娃娃機熱潮，攻占黃金店面」以及「租賃專法上路，包租代管需證照」都是民眾關心的房市議題。

張旭嵐表示，實價登錄從2012年上路，至今滿6年，使用率和普及率越來越高，新法修正縮短揭露時間，未來也將揭露完整門牌，有利購屋族在出價議價前更具體掌握市場價格變化，因此對購屋族而言最有感，這也反映價格還是成交關鍵；而有鑑於多起惡房東糾紛和頂加違建大火等事故，租賃專法在2018年上路，透過證照制度為從業人員素質把關，藉以保障租屋族權益，避免租賃市場怪象，對小資族而言最有感。

  

台灣房屋房市代表字票選係由台灣房屋經紀人員進行第一階段票選，選出15個代表字，和15項房市重大新聞，再透過網路投票，進行第二階段票選出「2018年台灣房市十大代表字」，統計時間自11月1日至11月30日，回收問卷數達1519份。台灣房屋連續10年舉辦房市代表字票選，2009年代表字「活」、2010年「狂」，2011年「凍」，2012年「等」、2013年「憂」、2014年「頂」、2015年「望」、2016年「苦」、2017年「盼」，2018年「轉」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲戴德梁行董事總經理顏炳立提到，如投資報酬率超過銀行借款利息的商品，賭的是房地產會漲，但房市景氣已過，未來房價鐵定是下跌機會比上漲高。(取自google map)

當店面開始降租，使投報率下降，店面產品將不再是金雞母，戴德梁行董事總經理顏炳立於「顏炳立市場觀點」指出，以民權西路捷運站附近帶租約的店面為例，3年前大力搶進的買方，現在就面臨收益不足以支付利息的狀況，房地產不再是資金最好的投資工具。

買房收租是許多人的夢想，就像壽險公司運用客戶的保費獲取更高收益，買土地、買店面，市井小民只能買個小店面或小套房圓夢，顏炳立表示，最近市場翻轉不景氣，有實力的人在3年前大力搶進靠近民權西路捷運站、帶租約的店面，因為不相信市場會馬上下來，有好租客、收租穩定，投報率3%以上就搶進，不管建坪單價是否在高檔，當初他覺得對方買高了，對方卻認為收租比定存好上2、3倍，直到後來某場合偶遇，對方說租金已從150多萬降為120萬，投報率從3%掉到2%出頭，銀行借款利率卻要2.6%~2.8%，這樣的收益已不足以支付利息。

「任性是套牢的最大致命傷，穩定收益更是美麗的毒藥與誘因」，顏炳立提到，如投資報酬率超過銀行借款利息的商品，賭的是房地產會漲，但房市景氣已過，未來房價鐵定是下跌機會比上漲高。過去大部分買家都用只付利息、不繳本金的方式擁有房地產，過了寬限期就轉貸，若只擁有1戶，本金加利息可能還負擔得起，同時擁有3~5戶就難說了，這波市場看來不可能在1、2年內反彈，這就是「傷在期待、死在無量」。量縮後，不再追價，房地產不再是資金最好的投資工具，加上台灣內需市場不振，北中南各夜市店面紛紛開始調降租金，收租及搶租逐漸在市場上消失。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

仲量聯行發佈2018年全球A辦租金調查報告，此報告涵蓋全球61座城市，其中，香港中環為全球租金最高的商業區，每坪每月租金高達3萬1575元；台灣今年首次列入評比，台北信義區目前每坪每月毛租金3200元，扣除公設等後的淨坪租金，加上樓管費與稅金後，每坪每月為6165元，列全球第45名。

▲台北信義區A級商辦租金逐年上漲。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

該報告租金採淨坪計算，並計入免租期、樓管費和相關稅金。儘管2018年全球商辦空間供給逐漸增加，但A辦仍是需求大於供給，空置率低，使得全球商辦租賃成本持續上升。截至第3季，全球租金年成長率為3.6％；租賃需求與去年同期相比成長15％，主要需求來自科技、金融及快速擴張的共享辦公業者。

仲量聯行資深協理劉建宇表示，台北A辦整體走勢與全球趨勢相近，需求量高，但供給較少，目前台北部分商業區空置率已在5％以下，頂級A辦如南山廣場、101大樓和部分未釋出大樓均接近滿租。

仲量聯行認為，今年台北的A辦需求可達5萬坪，創歷史新高，主要來自企業總部化與換屋需求，同時年租金年成長率可望達2至3％，也預估未來3年缺乏新供給的情況下，商辦租金勢將節節升高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

堪稱全台最大包租公的國泰人壽，去年斥資23.27億買下位於北市中山區松江路、長春路口的307坪土地，時隔短短1年多的時間，國泰人壽再次出手！昨（4）日國泰人壽公告，歷經一年的洽談，他們成功以76.64億元買下台中市政府附近的核心地區，總面積達3260.65坪，是台中今年最高價的土地交易。據悉，國泰人壽買下的這塊地，現在地上承租人為開店長達20年的愛買量販中港店，預計將在2019年中搬家。

▲已開設長達20年歷史的愛買中港店，因土地易主，預計2019年中搬家。（圖／翻攝自Google map）

看好台中市政府及七期重劃區，評估待2019年將全線通車的台中捷運綠線會帶來商機，所以國泰金控旗下國泰人壽早在一年前就計畫購買核心地段。國壽發言人林昭廷表示，他們近來一直積極在全台各地尋找適合的不動產投資標的，發現台灣大道與文心路交叉口的土地相當符合投資效益，評估過周邊的建設和人口後，歷經一年多的洽談，確定買下這塊地，總交易約76.64億元，總面積達3260.65坪，換算下來約每坪單價235萬。

至於買下這塊地的日後用途為何呢？國泰人壽初步透露，未來會規劃興建複合式商場，裡頭包括商場、飯店和商辦等。據悉，目前這塊地上承租人為愛買量販中港店，已在當地開設長達20年的這間愛買，如今因為房東轉移產權的情況將被迫搬家，對此，據《蘋果日報》報導，愛買總部坦言非常不捨，畢竟這間店已和當地居民等建立好長時間的情感，接下來面臨關門、搬家，當然會有點難過。不過愛買總部也補充說，目前有兩間都面臨土地易手的情形，包括永福店、中港店，不過消費者也不用擔心，因為愛買已於去年著手規劃興建水湳中清路新店，預計2019年中會進行搬家開幕作業。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

最近這幾天591上有一戶帝寶招租，月租金開價30萬算是在行情內，不過比對一下物件的位置，似乎就是2010年連戰買下，贈與給連勝文、連勝武兩兄弟的兩戶豪宅其中之一，對此連勝文辦公室只證實不是連勝文的，至於是不是弟弟持有沒有正面回應。

▲591上一戶帝寶豪宅出租。（圖／翻攝自591）

刊登在591上這戶帝寶豪宅，租金開價一個月30萬塊，格局5房3廳、總坪數162坪，外傳這個物件和他有關。

國民黨中央委員連勝文：「他現在最危險，他現在就在落選邊緣這就是事實。」選前幫黨內夥伴賣力助選，連勝文和弟弟連勝武，在去年接下國民黨前主席連戰贈與名下的兩戶豪宅。

▲外傳這戶是連勝文弟弟連勝武的。

從上頭刊登照片中看得出來室內裝潢走典雅樸實風格，圓形飯桌周圍還擺了12張椅子，家族人數似乎相當龐大，再比對一下窗景望出去的景觀應該是在C棟，正巧和連戰2010年買下的位置恰恰重疊。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡：「目前如果說想要賣出好價格是比較困難的，至於出租的話畢竟它的地理位置還有它的指標性，還是具有一定的市場性，所以可能還是滿有利吸引承租方去做承租。」

▲整體內部裝潢樸實典雅。（圖／翻攝自591）

房仲業者分析景氣仍然處於盤整觀望期，以租代賣相對划算，雖然現在刊登在591上的疑似就是連家兄弟其中一戶，不過連家對此低調，連勝文辦公室發言人只回應「這戶不是連勝文的」，但至於是否是連勝武持有則沒有正面回應，避開敏感的「帝寶」話題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台中市西區的千年茄苳樹，為台灣平地最老、最大的茄苳樹，被譽為「台中之寶」，2013年興富發建設已經推出「新文華」預售案，但居民不希望因興建大樓老樹生機受影響，因此希望市府出手護樹。建商經易地換取容積後，今年9月該區已經變身為「茄苳樹王文化生態公園」。

▲茄苳樹王公護樹成功後，已經拓建為生態公園。（圖／翻攝自建設大台中臉書）

台中西區罕見珍貴的千年茄苳老樹，樹高約30公尺，樹冠面積約1500平方公尺，在當地被封為「茄苳樹王公」，居民發起護樹行動後，經台中市府介入協調，並以容積調派方式，建商也順利退場，折算基地面積折予建商的容積，及後來拆除活動中心、打造老樹公園，市府共耗資16億3535萬元。

總面積約0.6公頃的「茄苳樹王文化生態公園」，今年9月7日正式啟用，施工共過程中，拆除一旁的婦幼活動中心時，更意外發現了湧泉，這也是老樹活到千年最重要的原因。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

豪宅的管理費金額高到嚇壞人。像是「帝寶」豪宅，光是每月管理費就超過3萬，比社會新鮮人22K起薪還高。但這還不是最高，松山文華苑單戶管理費超過10萬，以底薪22K來算，要不吃不喝5個月才剛好付得起。

仁愛帝寶豪宅在網路上出租，但光是一個月3.1萬的管理費，就超過社會新鮮人的月薪。民眾，杜先生：「一輩子也住不起。」民眾，王小姐：「如果是我們的話，薪水不夠，應該是沒有辦法。」

▲台北市豪宅出租行情。（圖／東森新聞資料畫面）

根據實價登錄，台北市出租豪宅最高價是松山區的文華苑，最高月租52萬，一坪500元的管理費，單戶1月超過10萬元，高得嚇人，帝寶最高月租33萬，一戶管理費也超過3萬。

不動產投顧副總經理，吳懿倫：「出租狀況真的非常好，像我們剛剛提到文華苑，我老實說，我沒有看過文華苑空超過半個月，為什麼我說沒有空半個月，那半個月其實是在交屋或是簽約，或是處理小事情。」

天價管理費，但還是有人擠破頭，以基本薪資22K來算，文華苑10萬管理費，要不吃不喝4.5個月才剛好夠付，價錢那麼高，到底是貴在哪？

▲不動產投顧副總經理吳懿倫表示，管理費是貴在秘書、教練、保全等人力。（圖／東森新聞資料畫面）

不動產投顧副總經理，吳懿倫：「管理費貴在哪裡，都是貴在人力，所以他有韻律教室、讀書會、高爾夫球隊，甚至是自行車隊，秘書就兩三個，他就專門在規劃這些行程，泳池一定有健身教練，他們的健身房也可以請健身教練，再來就是各個車道的保全都會有，所以你陌生人要進去帝寶裡面是不可能的。」

主打奢華服務、注重隱私的管理，甚至只要打一通電話，24小時都有人幫你送餐到府。

▲住豪宅甚至只要打一通電話，24小時都有人幫你送餐到府。（圖／東森新聞資料畫面）

不動產投顧副總經理，吳懿倫：「24小時你打到櫃台，都可以請東方文華的廚師做一模一樣的餐點送過來，裡面的牛排或者是火鍋，你如果不介意是打包的方式，都可以請櫃檯小姐送。」

豪宅天價租金和管理費，一般民眾想都不敢想，但富豪們還是一屋難求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

為打造「住者適其屋」的社會，落實居住安心政策，保障人民居住權益，並發展租賃住宅服務業，內政部規劃辦理包租代管2場論壇，台北場論壇已於2018年11月16日圓滿完成，另台中場論壇也已經於2018年11月30日假金典酒店舉辦，透過產、官、學共同討論或經驗分享與交流，提供包租代管政策未來推動的發展方向，希望經由政府的努力，讓租、售達成平衡狀態，住的市場更加均衡。

▲包租代管創新政策！翻開租屋市場新頁，內政部舉辦論壇宣示推動決心

推動包租代管 健全租賃市場 達租售平衡

 

營建署表示，推動包租代管政策為我國推動社會住宅及健全租賃市場最實質且必要的政策之一，論壇主題內容分為二部分，第一部分為社會住宅包租代管計畫執行與未來發展；第二部分為我國不動產業者跨入包租業及代管業的願景。2場論壇均由內政部政務次長花敬群引言、營建署署長吳欣修及地政司司長王靚琇主持，希藉此強化中央及地方政府執行效率，並進一步溝通2019年度擴大辦理的策略方案，逐步健全租賃、租屋市場，達到租售平衡。

 

租賃住宅服務已萌芽 持續努力推動 未來前景可期

 

營建署指出，為積極整合政府與民間資源，以公私協力方式，推動安心居住政策，健全住宅租賃關係，2017年1月11日公布修正之住宅法，首先推出社會住宅包租代管試辦計畫，提供房東賦稅優惠、補助修繕費用、居家安全保險及公證費，房客租金補助及業者服務費用，6直轄市並於2018年1月完成開辦作業。

 

此外，國內第1部對於住宅租賃產業規範的專法「租賃住宅市場發展及管理條例(簡稱租賃條例)」已於2018年6月27日上路，開創健全租屋市場的新紀元，建立包租代管專業服務制度，協助租賃雙方快速處理房屋的日常修繕、租金收取、溝通協調等繁雜事務，串起房東、房客間的服務橋樑，有效減少租賃糾紛發生。

 

營建署強調，透過包租代管政策及租賃條例推動，讓愈來愈多民眾搶先享受包租代管的專業服務，藉此擴大租賃服務參與機制，迎向友善、合宜的租賃住宅環境。

 

2018包租代管論壇，感謝支持與參與！

 

營建署表示，包租代管第1場論壇已於2018年11月16日圓滿完成，另台中場論壇訂於2018年11月30日假金典酒店舉辦，因目前報名人數已達場地容納上限，故截止報名，感謝大家熱情參加。活動當天影片及相關資料將於活動結束後，登載於內政大小事粉絲團及內政部不動產資訊平台，歡迎大家踴躍觀看及下載。





【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】