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台北市內湖科學園區一帶，塞車問題嚴重，但其實攤開數據就能發現，不是沒有原因的。根據商仲統計，從2008年至今，大內科商用不動產交易金額高達1551億元，佔每年台北市總交易金額的28％，今年前3季更暴增到74％，企業買樓遷入，內湖人潮、車潮持續增多。

▲北市大內科一帶交通巔峰時刻，很容易塞車。（圖／資料照）

CBRE世邦魏理仕於今（15日）發佈內科投資市場研究報告，報告指出過去10年間，大內湖科技園區商用不動產投資，佔每年台北市總交易金額的28％；而2008至2018年第3季間，台北市「整棟」商辦與廠辦交易中，內科成交案即佔總交易金額51％。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶分析，與台北市中心商辦市場相比，大內科同時具備全棟大樓出售機會多、自用及投資型買家需求皆強勁及收益率較高等3項特質，使得該區長期獲得投資人青睞，並逐漸躍升為台北市投資地點首選。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台灣房地產有相當特別的「虛坪制」，也就是公設比，而且許多熟稔房地產的人都曉得，建商賣房子就是靠逾30％的公設比來賺錢，舉凡豪華設施、氣派大廳等等，都可賺錢的門路，但相較國外，歐美國家都屬實際制，買房可以享受完整的權狀空間。

▲買小宅都夠小了，公設很多都超過35％，根本是要變成「傭人房」。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

根據住展雜誌統計，今年截至10月底止，北台灣各縣市公開銷售的大樓（含商辦）、華廈類新建案平均公設比持續走高，其中新北市、基隆市、桃園市、宜蘭縣與新竹縣等5個縣市均刷新歷史新高，台北市則微幅上揚，追平歷史第3高，僅新竹市稍微下降。

住展房屋網企研室經理何世昌表示，公設比持續升高，原因仍與業者推案成本與利潤息息相關。至於今年上路的雨遮不計坪新制，目前看來與公設比升高沒有關聯；因為今年雨遮不計坪的建案少之又少，且雨遮不計坪的建案，其公設比幾乎都低於平均值，足以證明雨遮新制未因此拉高公設比，關鍵仍在於業者對於公設坪的分攤計算。

何世昌進一步表示，今年北台灣整體大樓、華廈建案平均公設比達32.4％，若再加上約15％的附屬建物，等於宣告「室內實坪僅約權狀一半」是現在進行式，這種「要一塊，給五毛」的房市買賣問題，仍有賴官員智慧來解決。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市商用不動產市場因價格未見大幅修正，導致交易量低迷。而台灣人壽以約17.94億元購入壹傳媒的內湖總部大樓，且將採「售後回租」方式，這也代表持有者認為，資產仍有好價格之下，乾脆售樓換現金再回租，免得放愈久、房價修正愈多、議價空間愈大。

▲壹傳媒總部採「售後回租」。（圖／翻攝自GoogleMap）

世邦魏理仕統計，過去十年自用型買方與本土保險在內科商辦及廠辦投資總額，分別是41％及39％，以投資人角度來看，以科技業者為首的廠商不僅是未來的潛在買方，企業對於大面積辦公空間的殷切需求更帶動內科大樓「售後回租」的比例增加。

例如2017年底，中華郵政以64.2億元，買下西湖段長虹新世紀企業總部整棟大樓，租金收益率逾2.6％，不僅超過最低收益率2.345％的門檻，更高於市中心許多商辦大樓收益率。

不過，日前台灣人壽以17.94億元買入壹傳媒的內湖總部大樓，收益率僅合乎保險業2.345％投資規範，代表價格並未大幅修正，雖然地產業界多數認為，「售後回租」可套現獲得現金流，不過，目前房市愈晚賣、價格修正愈多，也讓售後回租成為一種選擇。







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桃園市長鄭文燦2018年11月14日前往楊梅區，出席「桃園市政府楊梅區公所行政大樓暨停車場興建工程第一期工程開工典禮」，鄭文燦表示，新楊梅行政大樓為地下3層、地上6層樓的智慧型綠建築，工程總經費約6億8,000萬元，獲得中央補助2億1,000萬元，預定2020年12月完工，讓鄉親洽公更方便。除楊梅新行政大樓外，市府也會持續推動楊梅各項亮點建設，大幅提高楊梅區生活品質。

▲楊梅區公所行政大樓暨停車場興建工程第一期工程開工，鄭文燦：2020年12月完工，讓鄉親洽公更方便(圖：桃園市政府)

鄭文燦表示，新楊梅行政大樓為地下3層、地上6層的智慧型綠建築，將利用地形高低差創造1、2樓雙入口；建築基地距離周邊道路退縮約20公尺，形成戶外廣場，可辦理農產品展示或客家文化等多元活動；其中，1樓採挑高設計，可做為舉辦小型展演活動空間；2樓設置餐廳及咖啡廳等設施，提供洽公的市民朋友休憩場所；3至4樓為辦公空間；5樓設置可容納600人之活動中心及會議室，並由區公所及工務局研議增設座椅，作為舉辦演講或表演等空間；6樓則規劃為空中花園。地下3層設置包含267席汽車、146席機車停車位的地下停車場，其中機車停車位含周邊平面停車位，規劃擴充至300席，並研議採前30分鐘免費及停車費最低費率收費，讓鄉親洽公、到周邊購物都更方便。

 

鄭文燦說，舊楊梅區公所興建於1957年，迄今已使用約60年，有結構問題；桃園升格後，市府協調拆遷臨接台一線的房屋及加油站，讓新行政大樓兩面臨路，並與財政部國有財產署協調同意無償撥用土地，規劃重建楊梅新行政大樓，重建期間區公所暫時搬遷至楊梅區農會大樓繼續辦公，讓服務不中斷。

 

鄭文燦也說，除楊梅新行政大樓外，市府也持續推動楊梅體育園區及楊梅水資源回收教育中心等亮點建設。楊梅體育園區鄰近楊梅交流道，開發計畫推動許久，升格後，市府決定分2期開發，第1期開發面積約4.56公頃，總經費約30億7,000萬元(含工程費約18億7,000萬元、用地費約12億元)，已於2018年10月開工，設置國家跆拳道訓練中心、多功能運動暨展演中心、楊梅國民運動中心、以及跆拳道訓練宿舍等。此外，一併辦理周邊裕成路等道路拓寬工程，讓體育園區聯外道路更方便。

 

鄭文燦也表示，楊梅區污水下水道系統由內政部營建署下水道工程處負責水資源中心及幹管設置工程，市府負責用戶接管，其中楊梅水資源回收教育中心已於2018年10月完工，後續進行用戶接管工程，預定2019年1月通水，未來頭重溪、社子溪及老坑溪將更加乾淨。

 

鄭文燦說明，市府於楊梅推動許多建設，例如：推動「社子溪親水綠帶計畫」，將親水步道延伸至老飯店地區；辦理老坑溪步道延伸至楊梅外環道；規劃整修秀才步道、保甲古道等環山步道；辦理楊梅分局就地或異地改建計畫；位於農會大樓的親子館及公托中心即將啟用，將提供市民更好的服務，也全面更新楊梅區各學校，展現建設楊梅的決心。

 

鄭文燦指出，市府積極推動桃園各項建設、福利及活動，2018年10月財政部國庫署公布各級政府截至2018年9月底的公共債務，其中台北市約948億元、新北市約1,418億元、高雄市約2,481億元、台中市約930億元、台南市約602億元，桃園市僅260億元，為六都最低，另人均負債亦為六都最低，未來各項大型建設推動後，公共債務會略有增加，但市府會以穩健財政、穩健執政為原則，持續推動各項政策，使桃園城市轉型更好、更快。







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內政部營建署表示，都市計畫書附帶條件規定應辦理整體開發之土地，多為原屬非建築用地變更為建築用地或低使用價值土地變更為高使用價值之土地，應依規定辦理整體開發，始符合都市計畫實施之公平原則及其基本精神，並希望能妥善解決建築執照核發之爭議與公共設施保留地取得之問題。

▲營建署 加速推動「都市計畫整體開發地區處理方案」督導計畫

推動整體開發工作，協助地方政府推動案件檢討

 

為推動上開整體開發工作之進行，內政部自2002年訂定「都市計畫整體開發地區處理方案」協助地方政府推動案件之檢討工作，就整體開發附帶條件應迅行檢討評估，並透過都市計畫檢討程序辦理檢討。

 

截至2018年6月底止，依據各直轄市、縣(市)政府提報都市計畫範圍內辦理整體開發地區進度年報表統計，不包括內政部負責開發之淡海新市鎮及高雄新市鎮，主要計畫部分已完成開發及開發中共計255處，面積約2751.73公頃；細部計畫部分已完成開發及開發中共計369處，面積約6728.22公頃。

 

訂定「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」，地方政府一併辦理檢討

 

為加速開「都市計畫整體開發地區處理方案」之推動，本部近年來定期至各縣(市)政府辦理督導查核，為解決公共設施保留地取得問題，已訂定「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」，針對早期第一期公共設施保留地專案通盤檢討之都市計畫附帶條件以整體開發方式辦理之案件，地方政府可併同上述作業原則一併辦理檢討。

 

邀集有關單位至地方政府辦理督導查核，加速推動本方案

 

內政部營建署表示，近幾年督導成果已將個案檢討執行成功案例，供其他地方政府作為整體開發案件檢討評估之參據。另為加速「都市計畫整體開發地區處理方案」之推動，內政部訂於本年度2018年12月6日起邀集有關單位至地方政府辦理督導查核，以都市計畫附帶條件規定應整體開發可行性評估完成但尚未完成開發案件數較多之直轄市、縣(市)政府列為輔導重點，就其辦理情形及尚未完成開發之原因及所遭遇困難，並參考各地區辦理狀況提供協助及意見交流，以加速推動辦理開發，就評估不可行案件，如有涉及都市計畫檢討部分，宜研擬解決對策，透過都市計畫檢討程序辦理變更，以善盡政府應盡之責，維護民眾財產權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

高雄岡山區第87期市地重劃區已透過都市計畫劃定11.3公頃的公共設施用地，其中將闢建5處的公園綠地，基地位於岡山區介壽路與國軒路間，中間藉由25米寬園道東西串連，由最東處岡山文化中心至醒村的歷史交融廊道來整合5處公園，公園面積共計約3公頃，開闢經費約7,000萬元，預計2019年年底前完工，園內將種植多樣化樹種，打造全齡使用、綠意生態的公園。

▲高雄岡山眷村大蛻變，5處公園綠帶明年粉墨登場(圖：高雄市政府)

許立明市長表示，為活化眷村土地，市府與軍方合作辦理重劃工程，進行整體開發，由於該基地鄰近捷運南岡山站、岡山文化中心、劉厝公園、典寶溪滯洪池公園等重大公共建設，未來公園綠地開闢後，荒置10年的眷村土地將脫胎換骨，成為捷運南岡山站旁的發展新熱區，也是進入岡山的重要門戶。

 

工務局表示，5座公園綠地基地位於介壽路與國軒路間，為變更岡山區都市計畫案的公14、公15、公16、公17及公5，公園設計採用融合在地歷史元素來連結歷史與生活，中間藉由25米寬園道東西串連，由最東處岡山文化中心至醒村的歷史交融廊道來整合5處公園主題，未來園內將種植多樣化樹種，300多棵喬木，打造生態綠意的休憩環境，公園設施採減量、視線穿透明亮、減少水泥鋪面等方式並透過生態工法活化綠地空間。為提供全齡使用，在最東處的公5設置兒童遊戲場域、公14設置沙坑，另規劃體健設施、運動步道、休憩座椅及不同主題性的休憩廣場，如地景廣場、樂活廣場、樂齡廣場及草皮綠帶等來營造多樣化的綠帶空間。







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▲過去10年台北市整棟商辦及廠辦大樓交易案，有5成落在大內科園區，圖為內科之心BOT開發案基地。（記者張嘉明攝）

世邦魏理仕最新發布內科投資市場研究報告指出，過去10年來，大內湖科技園區的商用不動產投資活動平均占每年台北市總交易金額的28%，比例更在2018年前3季上升至74%，顯示在整體不動產市況尚未回溫之際，內科的優質物件持續吸引買方進場，成為台北商用不動產投資市場的領頭羊。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶分析，與台北市中心商辦市場相比，大內科同時具備整棟大樓出售機會多、自用及投資型買家需求強勁、收益率較高等特質，所以長期獲得投資人青睞，逐漸躍升為北市投資首選地點。從2008至2018年Q3，北市整棟商辦及廠辦大樓交易中，內科成交案即占總交易金額51%，對機構投資人而言，整棟大樓意味有機會透過建物翻新、提升物管服務等手法，提高租金收入。

報告指出，自用型買方及本土壽險公司對大內科廠辦展現強勁的購買需求，分別占過去10年園區內商辦及廠辦投資總額的41%及39%。以科技業者為首的廠商不僅是未來潛在買方，企業對大面積辦公空間的殷切需求更帶動內科大樓「售後回租」的比例增加，最近台灣人壽以17.94億購入壹傳媒的內湖總部大樓就是一例。

最近一年大內科主要交易案包括台塑集團5月斥資187億購入潭美段的台北企業總部園區3棟大樓，做為未來總部使用，中華郵政去年底以64.2億買下西湖段長虹新世紀企業總部整棟大樓，租金收益率逾2.6%，不僅超過金管會的門檻，更高於市中心許多商辦收益率。

李嘉玶補充，大內科園區內的土地買賣市場也十分活絡，過去10年，有58%的交易金額來自建商貢獻，由於本土大型企業購置自有大樓的意願高，歷年來陸續有多家建商成功出售整棟廠辦給自用型買方，今年華固及長虹分別在大內科投入32.8億及15.5億購地，主要為興建商辦大樓。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示，目前大內科仍有多筆素地待開發，在市中心商辦租賃市場缺貨的情況下，將加速建商購買內科土地並興建辦公大樓的腳步，另有部分企業有意處分長期持有資產，專注本業發展，實現不動產增值利益；隨著未來成功橋拓寬工程完工、捷運環狀線東環段及民生汐止線的落實，大內科園區將吸引更多廠商進駐，繼續在台北商用不動產投資市場中占有一席之地。







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新北市三峽北大特區生活機能完善，吸引眾多人口遷入，朱立倫市長2018年11月14日前往桃子腳國中小訪視校園空間建築，宣布正式啟動該校「三期校舍工程規劃」，以滿足當地就學需求。

▲滿足北大特區在地就學需求，立倫宣布桃子腳國中小三期校舍工程啟動(圖：新北市政府)

朱立倫表示，教育工作是永續的，市府對於教育非常重視，近年來也投入許多資源在新校設立與老校更新。北大特區由於近年發展快速，該區包含三峽區龍學里、龍恩里與樹林區南園里、柑園里，人口從2011年的3萬4,946人增加到4萬9,301人，7年內成長率高達41.1％，面對如此急速增加之人口，市府也啟動桃子腳國中小新建校舍規劃作為因應，預計國小將增加18班、幼兒園也可新設8班。

 

針對教育部鼓勵地方縣市設置公共幼兒園議題，朱立倫指出，對於地方縣市而言，增設公共幼兒園的經費永遠是個難題，但首長是否有決心支持推動才是重點，像新北近年積極推動公立幼兒園及非營利幼兒園增班，8年來已增設431班，今天宣布的桃子腳國中小第三期校舍工程也有增設幼兒園的規劃，市府將盡最大努力，滿足在地就學需求並減輕家長負擔。

 

教育局長龔雅雯表示，桃子腳國中小為全台首創清水模工法校舍建築，校園空間充滿詩意，與北大特區的藝術人文氣息緊密結合。此外，在歷任校長與全體教職員努力下，規劃出極具特色的課程及創新教學模式，造就該校辦學成效卓著且年年額滿盛況，目前國小部共招收48班，推估至112學年度就學需求將達到65至67班規模，俟三期校舍工程完工後，將更有利於鄰近學子在地就學。

 

此外，桃子腳國中小目前尚無幼兒園，且鄰近各校附設幼兒園皆已額滿，未來將配合該校三期校舍工程規劃，於校內新設幼兒園，以達到幼兒園在地化及普及化之目標，提供更完善及優質平價教保服務。







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桃園市副市長王明德2018年11月14日主持市政會議，聽取中壢區公所「中壢區公園綠地改善與新闢之執行」專題報告後表示，中壢區針對中央公園、中壢藝術園區等老舊公園整體整建，形成公園建設亮點；同時也活化公有土地，建立特色公園，像是月眉樹木銀行、平寮段527地號；並尋找公眾使用空間，建設社區型公園遊戲場，像是自立社區等。這些計畫將使公園更加現代化且符合市民需求，未來機場捷運通車至A23中壢車站，相信也會為中壢帶來進步與改變。

▲王明德：以現代化設計及市民需求出發，整建老舊公園(圖：桃園市政府)

中壢區副區長李日強表示，公園綠地是否足夠與完善，為環境品質重要指標，中壢區公所以通用化、生態化、主題化概念規劃設計，並配合地區條件與市民需求，進行公園維護管理、改建與新闢，提升中壢區生活與環境品質。未來中壢區中央公園將具有表演舞台、多功能廣場、休息區、光雕鞦韆區等設施，預計2019年6月完工；中壢區藝術園區包含配合藝術雕塑品之漣漪遊戲場、大樹廣場及水岸步道休憩平台等，提供市民充滿活力、藝文的林蔭休憩場所，預計2019年5月完工。

 

李副區長提到，中壢區公所也藉由月眉樹木銀行設施興建工程，利用區內豐富的綠蔭資源，重新調配並配合簡易的地形變化，使園內變化出包含活動草地、跳躍草丘、林蔭步道等多變景觀，預計2019年6月完工；透過「中壢區平寮段527地號簡易綠美化工程」改善窳陋空間，利用既有林蔭資源打造居民活動空間，預計2019年3月完工。同時，針對中壢區自立社區兒童遊戲場，也移除老舊設施，設置能夠具有多種遊玩方式的新興遊樂設施，相關工程將於2018年底完工。







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桃園市長鄭文燦2018年11月14日前往桃園區經國路及幸福路交叉口，視察「經國轉運站」興建工程進度，鄭文燦表示該站為桃園市第一個整合城際客運與市區客運的轉運站，於2018年3月5日開工，歷經8個多月工期，即將於11月底完工，交通局目前已辦理委外經營招標作業，預計2019年農曆年後啟用，除讓市民搭乘大眾交通工具更方便外，也紓解桃園交流道的負擔。

▲鄭文燦 視察「經國轉運站」興建工程進度(圖：桃園市政府)

經國轉運站為兩層樓的建築，一樓設有6席月台及轉運站基本設施(如售票櫃台、候車區及洗手間等)，亦導入餐飲及便利商店，提供友善的旅客服務，二樓為機車停車場，方便騎機車的市民轉乘使用。初期將引入目前於桃園交流道周邊設站的4家國道客運業者、6條中長途國道客運路線進駐，主要進駐路線將提供民眾往返台北、台中、嘉義、台南及高雄之國道運輸服務，另外交通局亦已規劃6條市區公車路線接駁，並建置YouBike站，提升轉乘的方便性。

 

鄭文燦表示，國道客運與市區公車分別負責城際運輸與地區接駁，各有其功能定位，搭配轉運站的設置，可讓整個大眾運輸路網更有效率。除了經國轉運站之外，目前還有八德轉運站已在進行規劃設計，預計2019年上半年進行工程發包，2020年完工啟用；龜山區A8轉運站採BOT方式建置，目前刻正辦理招商作業，預計3年內完工啟用；而大溪轉運站預定地位於埔頂營區，目前正辦理都市計畫變更，透過這些轉運站的建置，可讓民眾享受更便利的交通服務。







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