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台南市 / 劉漢生 報導

台南以文化古都著稱，向來有「台南最美巷子」之稱的神農街，近來被發現有夾娃娃機店進駐，旁邊還有出租和服和韓服的服裝店，房市專家在臉書PO文，說好像來到桂花巷門口卻站著惡霸，意思是說這種特色街有這種店，商圈會凋零。80年歷史的惠生醫院也將被改建成為娃娃機店，讓當地文史學者痛心！

台南市神農街保留古都美麗的景緻，被稱為「最美的巷子」，但最近卻出現了一間娃娃機店，風格和巷內氛圍不同，有房市專家在臉書PO文說，「就像來到了桂花巷，門口卻站著惡霸」，讓他直指，只要出現這種店，商圈就會凋零降價。

而在台南新化老街，7月才剛被登錄為歷史街區，但有80年歷史的惠生老醫生館也傳出即將被改裝成娃娃機店，讓當地文史業者痛心，醫生館還保存著檜木打造的診間、櫃子，如今很難看到了。目前屋主也同意將文物保存移置他地，雖然台南文化局想制止不適合老街氛圍的店家進駐，但法令上並不能強制，只能勸說業者和屋主。

但站在商業的考量來說實在困難重重，老屋維修對屋主來說也是負擔，文史保存和商業發展的拉扯，該怎麼協調，也讓文化局傷透腦筋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

近期中美貿易戰持續升溫，全球金融市場動盪，股市也出現崩跌危機，如何尋求資金避險成為重要課題，根據2018Q4永慶房產趨勢調查，消費者認為不動產與定存是資金避險最安全的兩種管道，永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，不動產具僵固性，價格上下震盪不如股、匯市來的劇烈，在低利環境下，是相對保值的投資標的，其中，店面具有長期且穩定的收益，最為吸睛。

▲非一樓店面交易占一成，西門町、條通商圈與東區商圈夯

店面交易目前仍以一樓路邊店或街邊店為大宗，不過，一樓店面產品通常售價高昂，投入金額過於龐大，口袋不夠深的投資置產族群恐難負擔，因此，不少人「垂直」發展，尋找二樓以上甚至是地下室的店面做為投資置產標的。謝志傑說明，觀察實價登錄資料發現，非一樓的店面產品成交占比自2015年來有逐年攀升的趨勢，2017年1月至2018年8月交易占比已提升至9.6％，將近一成。

 

永慶房產集團根據實價登錄資料發現，台北市2017年至2018年8月店面交易案件中有9.6％不是一樓，地下一樓或是二樓甚至是二樓以上的樓層都有，謝志傑表示，過去購置店面產品多以一樓為首選，但在消費型態改變以及電商崛起，以及大型商場、購物中心林立的狀況下，店面市場也出現了變化，開始出現「垂直化」趨勢，店家「垂直遷移」的現象愈來愈多，不是潛入地下室就是往二樓以上垂直發展，造就了非一樓的店面交易占比日益提升，謝志傑補充，2015年非一樓店面的交易占比僅4.9％，但目前近一年已提升至9.6％，顯見非一樓的店面產品逐漸受到投資置產族群青睞。

 

統計2017年至2018年8月的非一樓的店面交易，謝志傑說明，以中正區、中山區交易量占比22.2％並列第一，其次則是萬華區的13.0％，大安區則以占比11.1％位居第三名。謝志傑指出，過去台北市政府積極推動東西軸線翻轉，以店面市場來看，西區確實有成功翻轉之勢，人潮匯聚，加上不少觀光客前往朝聖，但一樓店面釋出量少，一店難求，讓非一樓店面交易也日趨熱絡。西門商圈正好以中華路分屬中正區與萬華區，受惠於西門商圈的蓬勃發展，帶動中正與萬華區非一樓店面的交易量回升，西寧南路、中華路一段、成都路都是熱門路段。

 

至於中山區，謝志傑補充，晴光商圈、條通商圈為主要交易熱區，以晴光商圈來說，小坪數、低總價的非一樓店面產品較受青睞，集中在中山北路三段一帶，而靠近捷運民權西路站的店面，則以大坪數為主；條通商圈及和台日美食，居酒屋、懷石料理、日式燒烤等餐廳林立，觀察非一樓店面交易主要以60-80坪為主。大安區的非一樓店面交易仍以忠孝敦化商圈為大宗，主要集中於忠孝東路四段、敦化南路一段巷弄內。

 

謝志傑說明，一般來說，一樓的店面適合的業種較多，尤其是客戶信賴度較高，或是照牌效應明顯的行業，更仰賴一樓店面的宣傳效果，而非一樓店面由於無法直接看到店面裝潢，宣傳效果較差，但已累積一定客源或較不需要招牌效應的業種，像是餐廳、診所、咖啡廳、書店等，都較適合非一樓店面，提供有意購置店面的民眾參考。

 

謝志傑提醒，若民眾有意購置非一樓店面，除了盡量選擇熱門商圈、人潮多的地段，畢竟人潮就是錢潮，同時挑選有獨立出入口且周邊還較單純的物件較佳，自用、出租兩相宜，此外，在設定租金時，也最好與承租方取得平衡點，考量承租方營業收入，避免追求高租金收益，而讓承租方入不敷出，導致退租而空置，徒增斷租困擾。謝志傑補充，由於消費型態的轉變與昂貴租金的影響，店面由一樓逐漸向上或向下延伸，發展出來的這股特殊經營風潮，預期會讓店面「垂直化」的趨勢持續下去。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲桃園市社會住宅申請對象以「7成青年、3成弱勢」為原則，圖為中路二號3房型樣品屋。(市府提供)

桃園市社會住宅出租辦法預計今年底公告，凡是18歲以上、設籍桃園滿1年或在桃園就學或就業者、家庭成員於北部地區均無自有住宅、平均每人每月所得不超過4 萬7922元、不動產總價值低於540萬、未申請租金補貼及包租代管者，就符合申請資格。

桃園市長鄭文燦指出，社宅申請對象以「7成青年、3成弱勢」為原則，採混居概念，承租期限3年為一期，續租不得超過6年，符合住宅法規定的經濟或社會弱勢或符合特殊情形者，市府將另訂標準採專案認定，不受6年租期限制。若租期屆滿仍符合申請資格者，承租民眾記得於租賃期限屆滿前3個月申請續租。

中路二號為桃園第一處社會住宅，鄭文燦近日於記者會說明，中路二號212戶將於明年初公告招租申請，4月完工、9月入住，租金參考周圍行情，一般戶市價8折，月租金1房型6250元、2房型1萬1500元、3房型1萬4000元；政策戶另由市府編列差額補貼至6折，月租金1房型4700元、2房型8700元、3房型1萬500元，管理費每坪67元另計。都發局表示，中路二號提供優質物管服務，租坪僅計室內坪、陽台、小公，不將大公計入，讓民眾以經濟實惠價格承租。

在家具配備方面，1房型有衣櫃、床、電陶爐、沙發、茶几和餐桌椅；2~3房型有瓦斯爐和抽油煙機。至於停車位租金，住戶汽車停車費用每月每格2000元、非住戶每月每格2500元；每戶免費配置機車位1格，第2格起每月每格250元。住宅發展處補充，中路二號樣品屋1房型是由HOLA贊助，2房型為弘洋贊助，3房型為特力屋贊助，並提供線上720度環景看屋，欲承租民眾可提前瞭解各房型社宅樣貌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房價走緩跌格局，不過，根據住展雜誌最新觀察，北台灣6個統計區之中，竟然有4區單季波動幅度不到1個百分點，幾乎成為一條「停止的心電圖」。其中，台北市房價雖然單季呈現止跌上揚，但季漲幅僅0.85％，另外桃園市、新竹、宜蘭地區則是單季下跌1％之內，仍呈現盤整格局。

▲北台灣房價連續幾季房價波動不大。（圖／住展雜誌提供）

住展雜誌統計，新北市新建案第3季房價跌至每坪37.8萬元，季跌幅約1％，由於餘屋賣壓持續加重，即便有品牌建商領軍推出高價案，但成屋案在降價出清增多之下，價格明顯下壓，拖累整體房價。

另外，北台灣桃園房價已經連續3季走跌、新竹地區連續2季下跌，2區也屬於單季房價波動在1％內的「停止的心電圖」房價走勢。即便新竹成交比桃園更熱絡，房價也未脫離修正，但走勢比桃園更加強勢，且均價已連續1年超過桃園市。

住展雜誌企研室經理何世昌認為，目前房價與供給量關聯性仍大，未來若賣壓能夠適度消化，房價才有較大反彈的可能性，否則房價恐會持續陷在盤整當中不變。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

台北市房價已經落底止穩？根據住展雜誌調查，台北市第3季新建案房價走高，來到每坪83.2萬元，較第2季上漲約0.85％，中止連2季下跌。住展雜誌企研室經理何世昌分析，今年以來北市成屋案價格持續下探，吸引買方出手，使成屋賣壓逐漸獲得消化與喘息的機會，讓成屋價格在第3季回升。

▲北市除豪宅案之外，許多建案可售量體不大。（圖／記者蔡佩蓉攝影）

何世昌說，台北市第3季房價與市況息息相關，受到賣壓消化，加上預售案建案價格穩定，整體房價終於止跌反彈。根據該調查，北北基之中，台北市、基隆市房價第3季為反彈格局，新北市降價出清反拖累房價。

今年北台灣第3季房價，基隆市走勢最為強勁，第3季成交均價再走高至每坪20.5萬元，季漲幅近4.6％，主因是高價案持續釋出，把均價又推回2字頭，不過，調查也指出，基隆市況異常慘淡，買方出手意願薄弱，呈現「有價無量」的狀況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房市買氣漸回，房仲展店也更積極，台灣房屋台中的菁英團隊，信實地產團隊，於本月17日在台中市南區復興路二段正式成立台灣房屋信實復興加盟店，台灣房屋加盟事業總部林培雯總經理，信實團隊大家長台灣房屋台中青海特許加盟店東林于甄，親自出席開幕剪綵，並邀請復興、南區經貿、中山醫旗艦、南區彰銀等5家南區加盟店東共同出席為開幕活動聯合造勢，向具備南區、大里豐富專業經驗的信實復興店店東林羿忻表示祝賀，展現區域品牌團結共榮的氣勢。

台灣房屋信實地產團隊為台灣房屋在台中市的績優加盟體系，由林于甄店東領軍，其長期深耕一級住宅戰區西屯區，創下一年內就開立四家店的驚人展店速度，目前已於西屯區駐點五家門市，看好整體台中市未來發展，改變集中單一區域密集的策略，將服務版圖擴展至南區，成為她跨出西屯的第一站。未來她目標要在10年內於中部拓展到30店的規模，服務買、賣屋民眾，創造績效為優先之餘，也將同步培訓店長，提供給同仁良好的創業平台。

信實復興店店東林羿忻表示，會決定在南區設立信實團隊第6家台灣房屋據點，有三項主要原因:

一、優越的交通與生活機能帶動需求

交通上分別擁有一高、二高及中彰與中投快速道路，還有台鐵、環中快速道路、生活圈四號線等，加上台中大里軟體園區進駐帶動南區發展，吸引來自彰化或南投居民移入台中，成為自住客層首選區域。

二、品牌據點最多有利聯合攻防及客戶服務

台灣房屋目前在南區擁有6家特許加盟店，為南區房仲業市占率最高的品牌，使得台灣房屋在該區的擁有非常高的識別度，勢必成為南區買賣雙方委託首選的指標性品牌。另外，結合品牌特有的區域共享文化，讓店與店之間的聯賣網絡在進案或銷售去化的速度上，都讓同業望塵莫及與備感壓力。

三、加盟總部密集扎實的教育訓練支援

開複數店最擔心的是佔盡天時地利的當下，才發現沒有適合與足夠的人力來撐起新店頭。新店頭總是要耗費相當多的資源訓練新人。這時總部的支援就非常重要，有別於他牌三天打魚兩天曬網的課程周期，台灣房屋總部每月針對業務、秘書、法務、募買系統、雲端科技等實務課程定期開課，讓新進同仁都能無縫接軌為店頭帶來亮眼成績。

林羿忻店東表示，台中隨著人口紅利的增加，相對的南區置產需求也將增溫，對台灣房屋信實團隊在未來的品牌經營及門市擴展，都擁有利基空間。未來也將投入更多資源深耕地方，鞏固區域聯賣制度與資源共享，並懷抱著感恩回饋的心，積極的為地方上每一位客戶找到自己溫暖的家。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

有關高雄市議員建議籌建旗津第二聯外道路，以紓解交通運量，高雄市長許立明2018年10月17日於市政總質詢表示，第一過港隧道使用年限約剩10餘年，興建替代性聯外道路有其迫切性，希望能盡快研擬可行性與中央討論，客貨分流、改善交通問題。

▲許立明：加速研擬籌建旗津第二過港隧道可行性

簡煥宗議員認為，通往旗津的交通方式僅有渡輪和過港隧道，但過港隧道有其使用限期，希望市府積極爭取闢建第二聯外道路，他並提出輕軌與新的聯外道路共構的構想，擴充交通運載量，以解決旗津長久以來交通不便的難題。

 

許立明說，市府一直在爭取第二過港隧道的籌設，然而礙於經費，中央優先採取延壽方案辦理，考量未來貨櫃車進出頻繁，設置聯外道路有其迫切性，第一過港隧道以貨運為主，第二隧道以客運為先，採取客貨分流，盼能盡快研議可行性，供各方討論。

 

另外，小港第89期少康營區重劃即將完工，針對議員建議於一旁興建綜合性長青活動中心，許立明回應，希望能與台糖公司協調，考慮以租用的方式爭取設立長青中心，期能打造友善樂齡族的園地。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

為鼓勵房東參加社會住宅包租代管計劃，桃園市、台中市、台南市、高雄市及台北市皆陸續完成房屋稅、地價稅優惠稅率自治條例制定。內政部表示，上述5直轄市的自治條例通過，將大幅提高房東參與社宅包租代管意願，有租屋需求的民眾將因而受惠，此外內政部也呼籲新北市儘速跟進辦理。 

內政部指出，為鼓勵房東釋出住宅參與社宅包租代管，6直轄市政府已於今年1月完成開辦，除就房東賦稅優惠外、政府也提供每年1萬元的修繕補助，及針對包租方案每年最高3,500元的居家安全險補助，以多種優惠措施，鼓勵房東積極參與。此外，針對有居住需求的弱勢民眾也將提供租金補助，並配合今年6月27日施行的「租賃住宅市場發展及管理條例」，協助租賃雙方快速處理繁雜事務，有效減少租賃糾紛發生，營造友善、合宜的租賃住宅環境。 

內政部提到，目前已完成開辦社宅包租代管的6直轄市中，僅剩新北市尚未完成減免規定，為避免影響已參加的房東可享有房屋稅、地價稅優惠的權益，內政部呼籲新北市政府比照其他直轄市政府作法，其中直接興建社宅的地價稅及房屋稅皆採免徵，另包租代管社宅的地價稅及房屋稅亦多參照自用住宅稅率，並溯及自住宅法修正施行之日施行。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

內政部營建署主管前瞻基礎建設包含水環境建設、綠能建設及城鄉建設第一期特別預算編列163億5,498萬4,000元，雖然7月底之總體達成率僅為18.18％，但經追趕截至9月底達成率已提升為32.31％，執行進度已有顯著增加，顯見內政部營建署相關進度管制措施已有成效，將可加速追趕前瞻進度執行。

▲內政部營建署持續加速前瞻計畫預算執行，並已獲良好成效，加速追趕，進度顯著增加

為求慎重及確保計畫品質，前瞻計畫推動初期需與地方政府溝通協調，選定場址，辦理整體規劃，協調用地取得及審查地方政府提案等前置作業，致進度稍有落後，惟目前大部分工程皆已完成前置作業，並已陸續展開工程建設；同時為有效管控工程進度，營建署各業務組均定期召集縣市政府檢討工程進度，並即時協助地方解決遭遇困難，此外內政部亦每月由次長召開「公共建設推動會報」檢討經費執行情形，以加速工程執行進度，預期至年底預算達成率應可達90％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

雖然外界常說，有錢人買房砸現金豪氣置產，但遇到資金周轉有問題時，卻能夠拿豪宅設定借錢，隨著房價下跌資產減值，有些豪宅就算法拍了，不足清償的金額，卻變成銀行爛帳了。例如新北市大台北華城豪墅區，包括「新普國玉」、「華固華城」的法拍戶都相同狀況。

▲央行限貸如虛設？大台北華城「新普國玉」法拍戶，竟然曾增貸。（圖／翻攝自司法院網站）

在2010年房市狂漲期，郊區別墅也是資金追捧標的，當年英業達集團會長葉國一與新普建設合作推出「新普國玉」，銷售創佳績。但有當初買一戶545坪別墅的台商屋主，2016年遭法拍，根據司法院資料，首拍鑑價後的底價為3.8億元，卻是一路流標，去年法院重新公告，又全數流標。

今年9月又再重啟拍賣，首拍底價暴跌到2.41億元，仍乏人問津，10月底將進行2拍，打8折減價到1.928億元。依據謄本資料，當初該戶2013年向華南銀行設定2.4億元，而後2014年向私人廖姓民眾設定借款1億元，又與永豐銀行設定1億元，等於是在限制登記前「貸好貸滿」，央行豪宅2012年起祭出限貸令，不得轉貸增貸，似乎僅是口號。

該戶「新普國玉」即便以底價1.928億元拍出，仍無法清償華南商銀4720萬元，更不用說永豐商銀的1億元債務。無獨有偶，「華固華城」法拍戶，歷經流標後，10月12日二拍底價3968萬元仍流標，底價金額也低於該戶2015年向彰銀行設定的5040萬元，甚至2016年又向和運租車設定1220.4萬元。

104法拍網總經理籃茂山指出，若法拍後的金額，仍不足清償金額，銀行會透過債權憑證，查往後債務人的收入要求清償，這些壞帳有15年的追溯期，通常期滿前，債權人會再請法院執行拍賣，則又會有15年追溯期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】