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桃園航空城特定區自2018年3月都計再審通過後，投資買盤回籠，土地交投持續加溫，去年第三季土地總交易金額16.13億元，年增126％、季增8％，為2015年航空城交易急凍以來單季新高，地價也自去年首季觸底後連續逐季上揚。

根據桃園市地政局所發布的航空城特定區市場分析季報顯示，航空城在2013年土地交易創下高達2,048件後，2014年萎縮至不到700件，2015年至2017年間更急凍至每年僅百餘件，不過在2018年起回溫，第三季土地交易77件，為2015年以來的單季次高，顯示看好航空城未來配地後價值大增，在開發計畫漸明朗下，投資性買盤信心大增。

其中包括非都市土地的農牧用地、以及甲乙種建築用地交易量均快速增加，去年第三季分別達56件、11件，土地交易區位則多集中於機捷A16橫山站與A17領航站間。值得注意的是，土地價格在過去漲至每坪7萬元回跌後，自2018年第一季起逐季上揚，前三季分別為每坪6.18萬、6.42萬、6.63萬元。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，2015年到2017年當時區域內交易一片低迷，中央交通部開發的蛋黃區土地價格，從最高點一路急跌到每坪只剩5∼7萬元，回到當初的起漲水平，現在回漲到每坪6.5∼8萬元的水準，顯見航空城土地價格已築底完成。

至於桃園市政府開發的蛋白區價格，則是從2014年最高點跌到每坪僅4∼5.5萬元的行情，至今每坪來到5∼6.5萬元，不論是交通部或是桃園市府主導的徵收範圍，均價已回升二成。

過去桃園航空城前景不明，直接衝擊土地交易，但不確定因素消弭，航空城土地交易回溫，其中有二成是原有土地持有者購地提高權值，另外八成則是以轉換資產與置產為主。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

台北市辦公大樓炙手可熱，南港辦公地標「砳建築」，以每坪1,900元租金、全棟23.5億元，鎖定新創事業、生技公司等新興產業為目標招手，對外分層招租或整棟求售。換算每建坪開價達70萬元，堪稱測試南港辦公大樓「身價」的指標。

南港被北市府定位為下一個黃金10年東區新門戶，2019年更把「南港車站東站BOT案」當作重點招商案之一，全案規畫公車轉運站體、商場、旅館、會議廳等，擬採地上權50年招商。此外，台壽已宣布要砸下368億，攜手日本三井集團合作開發南港Lalaport，預計今年開工。另台鐵也在1月開始公開評選「北市南港玉成段」都更實施者案；中華電信將在南港興建新機房及商業共構大樓，估計投資25.38億；而加工絲大廠宜進也與遠雄建設合作，將共同打造企業總部大樓。

由誠意開發投資興建的「砳建築」緊鄰南軟園區，為南港重陽路新地標，占地588坪，共有兩棟建築，大棟主建築為「鵝卵石」造型的辦公大樓，全案2017年完工。在全球知名Aedas事務所建築師溫子先打造下，「砳建築」大棟為單層面積195∼240坪不等的弧型辦公室，建坪為2,751坪，小棟為256坪，像兩顆座落在基隆河畔的鵝卵石，因此取名「砳」，發音同「樂」，取其兩顆石頭互砥互礪的美聲之意。

取得代理權的住邦資產管理總經理劉陳傳表示，這棟大樓在國際間已赫赫有名，奪得「建築界奧斯卡」International Property Awards國際地產獎的2017年「最佳辦公室優勝」獎，並取得美國LEED綠建築金級認證。他表示，「砳建築」具地標功能，適合作為企業總部，因此先前陸續有Google、星宇航空創辦人張國煒等潛在買家青睞，但因總坪數不敷使用最後作罷。

劉陳傳表示，「砳建築」目標客層將以新創事業、生技業、科技業等為主。每坪租金開價1,800∼1,900元，幾乎是信義計劃區的一半不到；若有全棟需求，售價約23.5億元。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

被判部分條文違憲的都更條例，原本趟在立院已有四年之久，讓外界對於本屆會期是否通過不太抱持希望。然而有點出乎意料的是，去年底條例修訂竟火速三讀通過。

對於都更修訂拍板過關，外界大都正向解讀，甚至多以『進步修法』形容。修法過程著力甚多的民進黨不分區立委尤美女就表示，這次修訂通過，要算是「先求有，再求好」；畢竟都更條例被判定違憲這四年，都更形同停擺，尤其台灣都市高齡化建築充斥，安全堪慮，更不能讓都更條例繼續躺在立院，因此先讓都更條例修訂通過，再從過程中逐步修正，是相當合理的做法。

的確，如果從推動的技術面來說，無論是容積獎勵及租稅優惠明確化，及爭議調處增加所謂三加一程序，一般認為都應該能讓都更推動不再爭議頻傳。

然而這次修法，其實還是有相當程度遺漏；除了都計學者倡議的回歸都市計劃這項仍未果外，根據反迫遷連線表示，就社運或NGO團體的立場，本立院會期都更條例拍板過關，與其說是先求有再求好，不如說是盡速設下停損點。

反迫遷都更研究專員徐亦甫透露，其實本屆會期，內政部就先自我退讓；上一會期版本還有增修之「政府(是否)代拆，應交由法院判決定」之相關條文，在本屆會期內政部送交立院的新版本中就先自動消失。

接著，原本權利變換計劃必須比照事業計畫，也要達到相同同意門檻的修訂條文，最後也在國民黨團運作(應該就是建商遊說)下遭刪除；就算是外界稱頌的所謂三加一調處程序，也都是原本就存在的機制，其中增加的聽證，更是早在五年前就開始實施，唯一可取處則是聽證程序入母法。

從這樣的角度或觀點出發，這次修法真能如官方或多數業者所期待，推動都更路障可望排除、爭議將獲得消弭？恐怕是過於樂觀了。畢竟真正造成爭議的癥結點：都更形同(建商或地主)取得容積獎勵手段，淪為爭利舞台的現況，根本就沒有改善或扭轉。官方想藉著三加一或容獎明確化、增加租稅優惠等方式，減少都更整合爭議，恐怕根本是掩耳盜鈴吧！ 

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

台南市府城觀光港灣將進入實質開發階段，台南市政府於日前通過都市計畫變更，漁光島南側商港範圍面積達12萬坪的「港埠用地」，將由高雄港務公司進行招商開發，預計引進休閒旅遊、親水娛樂、度假漫活等觀光遊憩設施，並與安平商港遊憩碼頭區相呼應，可望帶動安平區房市發展。 

為加速開發安平港成為國際商港，行政院於2017年相繼核定安平商港港區範圍調整及安平港整體規劃案，定調「北觀光、南自貿」發展模式。該次預定招商基地屬於安平商港北觀光範疇，極具發展觀光特區潛力，範圍介於漁光大橋以南之港區，由港務公司自行規劃細部計畫，台南市都市計畫委員會於去年12月17日修正通過。未來開發構想主要是因應港區發展條件與衍生活動需求、結合漁光島環境特性、採低度開發、低碳發展為首要任務，預計將分期辦理開發招商。 

台南市都發局指出，該細部計畫內容規劃第1種港埠用地7.63公頃（建蔽率10%、容積率10%）作為公共設施空間，供景觀公園、道路及其他公共服務設施使用，維持原有社區住宅品質；另規劃第2種港埠用地33.84公頃 （建蔽率50%、容積率120%），合計面積達41公頃作為日後開發招商範圍，希望藉此帶給民眾全新的港區風貌。 

位於漁光島對面的國平重劃區，成為景觀大樓與高質感住宅大樓推案新熱區，包含海景第一排的富立建設、隆大營建規劃的「遠奏曲」豪宅大樓案、泰嘉開發「水悅灣」景觀換屋大樓案、興富發集團「新悅城2」、聯上實業「聯上海棠」與潤隆建設「真愛2期」首購大樓案等。 

桃園市近年大力推動國民運動中心，共規劃了桃園、南平、蘆竹、中壢、平鎮、八德、大溪國小等7個國民運動中心。統計實價登錄資料，南平國民運動中心周邊的電梯大樓，平均總價達1,602萬元為最高，大溪區的大溪國小多功能運動中心則最實惠，周邊電梯大樓平均總價約431萬元，為運動宅最親民的區域。 

房仲業者指出，近幾年路跑、健走等活動舉辦頻繁，全台運動中心、健身房大量出現，運動風氣盛，使得運動中心周圍的房屋，成為另類的購屋熱點。統計資料以交易量來觀察，位於桃園區南平路的南平國民運動中心周邊房市交易近1年交易量達712件。經濟日報報導，有巢氏房屋研究發展中心資深研究員陳金萍表示，南平國民運動中心座落於南平公園內，近春日路與經國路，已於去年7月試營運，附近還有桃園藝文中心，中正藝文特區、經國重劃區，是桃園7個運動中心房價最高的區塊，房價保值性高。

交易量第2的是八德國民運動中心，有495件。陳金萍表示，八德國民運動中心由國防部北景雲營區原地改建，已於日前動工，預估2021年完工，座落於廣福路與福國北街口，鄰近廣豐商圈，周邊生活機能完善，電梯大樓平均總價為934萬元，公寓總價約339萬元。 

交易量第3名是蘆竹國民運動中心，近1年交易量為367件。陳金萍指出，蘆竹國民運動中心位於仁愛路1段與五福路口，預計今年7月完工，由於蘆竹國民運動中心的興建將蘆竹在地植物樣貌反映在建築風格上，與當地傳統文化相輝映，完工後不僅是地區性綜合大型運動場館，同時也將是蘆竹區的新地標。此外，蘆竹國民運動中心鄰近台茂購物中心、好市多、特力屋等購物商場，住宅生活機能完善，加上南崁溪整治，居住環境改善，區域電梯大樓總價約1,034萬元，透天厝約1,648萬元。 

板橋區為新北市蛋黃區，過往房市景氣高點時，每坪開價達8字頭，隨著房市反轉向下後，房價明顯下修，其中位於板橋區新崑路的新案，11樓戶別成交單價跌到2字頭，當地民眾表示，該案地理位置不理想，且雖然門牌屬於板橋，但實際上近樹林，因此出現這個價錢並不意外。 

該建案位於板橋區新崑路，坐落於新莊、樹林、板橋3區交界，共分為5期開發，雖然屬於板橋區，但由於周遭生活機能不佳，成交行情明顯較低，根據實價登錄資料，該社區有屋主於2015年以1,507萬，單價約32.5萬購入，於去年以總價1,340萬元售出，成交單價約28.9萬，屋主認賠167萬元。 

好房網引述房仲業者說法表示，該建案位處於新興發展地區，生活機能尚未發展成熟，加上該案仍有20至30間待售的賣壓，因此出現屋主讓利釋出的情形並不意外。由該筆交易亦可見購屋民眾最在意的仍是房屋周遭的生活機能。 

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

財政部北區國稅局表示：執行業務者(即扣繳義務人)向中華民國境內居住之個人，或在中華民國境內有固定營業場所之營利事業承租房屋，倘每次給付之租金總額超過20,000元，應於每次給付時依所得稅法第88條及各類所得扣繳率標準第2條規定扣取稅款10％，並於次月10日前向國庫繳清已扣取稅款，另於隔年一月底前申報扣繳憑單，以免受罰。

▲提醒注意！執行業務者承租房屋，應於給付租金時扣取稅款，以免受罰！

該局舉例說明：轄內扣繳義務人甲君於2017年間向中華民國境內居住者承租房屋，每月給付租金總額100,000元，甲君漏未於給付租金時扣取稅款，經該局查獲，核定甲君2017年度每月應扣未扣稅額10,000元，除限期責令甲君補繳應扣未扣稅額及補報扣繳憑單外，並依所得稅法第114條第1款規定，分別按每月應扣未扣稅額處0.3倍之罰鍰，全案未提起復查確定。

 

該局特別提醒，扣繳義務人如有類似情形漏未扣繳稅款者，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查之案件，可依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報補繳所漏稅款，僅須加計利息免依所得稅法第114條第1款規定處罰。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

財政部北區國稅局表示，依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定，遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，自遺產總額中扣除其土地及地上農作物價值之全數，免徵遺產稅。若繼承人在繼承後5年內移轉，就不符合免徵條件，應追繳應納遺產稅。

▲筆記起來！繼承之列管農地於5年內移轉要補稅

該局說明，甲君之繼承人申報其所遺之新北市林口區農地，適用農業用地扣除額1,200萬餘元，經該局核准免徵遺產稅，並自繼承日起列管5年，但在列管期間內，接獲通報，列管農地所有權已移轉，該局函請繼承人限期回復所有權登記，並繼續作農業使用，惟繼承人未於期限內回復所有權登記，該局乃依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款後段規定，更正農業用地扣除額0元，並追繳應納遺產稅120萬餘元。

 

該局呼籲，遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，依規定免徵遺產稅，目的係在獎勵繼承人能將農業用地繼續作農業使用，受獎勵者應嚴謹遵守管制規定，若於列管期間未將該土地繼續作農業使用，則優惠條件不復存在，將依法補徵遺產稅，請納稅義務人應特別留意。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

你家是老房子嗎？你了解都更嗎？有人找你談都更嗎？還是你的親戚朋友正在都更ing？地政機關在都市更新過程中扮演什麼角色？以上問題你的答案不論是與否，都市更新已是現代人必須了解的課題，因為唯有正確認識都市更新，才能做出最明智的抉擇。

▲北市地政局副局長潘玉女：「當地政遇見都市更新」

台北市地政局副局長潘玉女表示，回顧都市更新制度演進，台北市地政局初始以提供土地開發實務經驗為主，後增加協審估價報告，經統計台北市地政局委員及3位幹事每年平均參加約300場次審議案件會議，審查約700本估價報告書，過程中委員及幹事共同把關，引導都市更新估價回歸專業，減少外部干擾。

 

整體而言，「都市更新」旨在復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。而都市更新權利變換由實施者依都市更新條例等規定，擬具事業計畫及權利變換計畫，辦理更新相關事宜，過程中並由專家、學者、機關代表等組成都市更新審議會，審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議。

▲圖一：都市更新權利變換流程

從受理到參與-地政機關在都市更新中的角色

副局長潘玉女表示，以現今地政機關的角色而言，從協審估價、審核權利價值合理性、相關事業計畫、權變計畫內容，以及嗣後公告禁止移轉、分割或設定部分負擔登記、土地鑑界、地籍整理、建物第一次測量及登記、差額註記……最後到分算地價評定課稅依據，作為都市更新後土地增值稅、地價稅的稅基依據，流程等(圖一)，已經成為都更作業中重要成員。

▲圖二：都市更新地籍測量流程總覽

都市更新過程中地政機關參與項目-地籍測量

 

都市更新過程中地政機關幾乎總動員，舉凡測繪、登記、地價、地用等科室，都在都市更新程序中擔任不同角色，先以地籍測量來說，當都市更新權利變換計畫核定，實施者依都市更新權利變換辦法第23條規定，向都市更新處申請囑託土地鑑界，地政事務所實地鑑界及檢測地籍線與建築線相符後，即核發土地複丈成果圖予實施者，實施者憑以申請建造執照。

嗣後權利變換工程實施完竣，實施者除向建築管理工程處申請使用執照外，並再次向都市更新處申請囑託地籍測量及建物第一次測量(圖二)。經過地政機關測量完成後，應檢視「權利變換計畫分配清冊面積」、「建物測量成果圖面積」、「建築規畫設計圖標示計算面積」是否一致，如有不符，實施者應依建物測量成果圖向都市更新處申請釐正圖冊，經統計2011年至2016年測量案件需釐正比例達67％，造成都更期程延宕。

從參與到主動精進-建物測量預審

 

副局長潘玉女指出，因此地政局體察民意於2016年1月1日起創設都市更新預審制度，實施者於申領使用執照時，同時檢附建照執照、設計圖、申請使用執照等相關文件，即可申請測量預審，藉以加速建物測量成果圖審核，事先核對權利變換清冊，提早製作釐正圖冊資料，每個案件約可節省作業時程1.5個月，2016年共受理都更預審5案共計555件。

 

但好還要更好，2016年1月1日起試辦(現已正式實施)建物測量預審，實施者於都市更新建物屋頂板申報勘驗完成後，至核發建物使用執照前，得向地政事務所申請建物測量預審，建物面積如有不符，實施者得以提早申請變更權利變換計畫，預審結案後地所提供建物面積清冊予實施者，估計節省作業時間6個月以上，但以一次為限。

 

副局長潘玉女說明，既然實務上常因建物測量成果圖、權利變換清冊計算面積、建築規畫設計圖標示計算面積三者不一致，衍生差價計算爭議，所以辦理過程中應如何避免錯誤、誤會、訴訟及時程延宕？就以地政機關實務經驗而言，為使都更過程更順利，建議委由專業人士計算都更建物分配面積，事業及權變計畫建物圖說應標明尺寸，先行申請都更預審避免釐正圖冊更面積，另對陽台、雨遮、停車位等常見測繪面積計算錯誤的案例，亦整理相關法規沿革供實施者參考。

▲圖三：都市更新地政登記流程總覽

都市更新過程中地政機關參與項目-土地/建物登記及後續注意事項

北市地政局副局長潘玉女表示，就地政機關登記部分(圖三)，首先，都市更新權利變換計畫核定後，實施者如有需要可以向都更處申請公告禁止移轉、分割或設定負擔，並以府函囑託地政事務所辦理相關註記登記。

 

其次，對於不願或不能參與權利變換領取補償金者，及不參與分配只領取權利金者的權利人，實施者於發給補償金及權利金並完稅後，應列冊送請都更處囑託地政事務所辦理都市更新登記。

 

最後對於參與分配者，地政機關同樣受都更處囑託，辦理地籍整理，舊地號於此截止記載，新增新地號且加註地籍整理前地號，並以權利變換計畫書中的分配結果清冊，辦理都市更新登記，完成土地所有權權利變換及建物所有權第一次登記。

 

還有要再次提醒您注意，若有差額價金尚未繳納的情形，對於土地及建物會辦理註記登記，在未繳清差額價金註記未塗銷前，除繼承外不得辦理所有權移轉登記或設定負擔。如果事後繳納完竣，要記得請實施者送都更處囑託地政事務所塗銷註記，以免造成私權糾紛。

 

然後在都更過程中，權利變換範圍內土地及建築物未能自行協議消滅之他項權利(抵押權、典權)或限制登記，實施者應列冊送請都更處囑託地政事務所登載，登記原因為「權利變換」，並依原登記先後登載，檔號維持原設定時之檔號，設定義務人則依他項權利登記清冊登載。

 

最後當地籍整理完竣，舊地號截止記載，公告新地號公告現值，及辦理權利變換登記後，地政局地價科對不同所有權人改算前次移轉現值及申報地價，供稅捐機關作為核課土地增值稅及地價稅依據。

▲圖四：都市更新地價改算預審新制

從參與到主動精進-地價改算預審新制

還有要報你知的是，除測量可以預審外，地政局推出地價改算預審新制(如圖四)，實施者於土地登記時，同步提供地政局地價改算相關資料，預為核對建置地價改算資料，地政事務所於登記完竣，「即時」通知地政局地價改算聯絡窗口，可再節省7天作業時間，呈現出台北市政府地政同仁的效率。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】

 

▲一名房東持有松山區的延吉街公寓店面5年，不料卻慘賠近千萬出場。（圖／取自Google Map）

近來台北東區店面因空置率大幅增加，導致不少房東只好降租留客。不過，如今卻傳出已有東區房東認賠殺出，根據最新實價揭露顯示，北市延吉街鄰近東區的一間27坪店面，屋主當年以5450萬元買進，如今卻以4500萬元賣出，持有五年就慘賠950萬元，也被視為東區周邊少見的店面認賠求售案例。

據《經濟日報》報導，北市延吉街從信義路一直延伸到八德路，主要位在大安區的東區商圈，不過其中卻有一小段，位於市民大道和八德路之間，屬於松山區。而該店面就屬於松山區門牌的延吉街31至60號，為一間公寓店面，約27.2坪。另外，屋主在2013年11月以5450萬元買進，直到去年11月以4500萬元轉手，持有五年，就慘賠了950萬元，每坪單價更是從200萬元下滑至165萬元，跌幅約17%。

▲延吉街因鄰近東區商圈以往相當熱門，但卻因東區高租金引發關店潮。（圖／取自Google Map）

對此，住商不動產企研室徐佳馨也表示，東區高租金近來引發關店潮，不僅第一排店面空置率大增，許多巷內名店也因租金過高、人潮減少，無力支撐而紛紛出走。並且，他還指出，延吉街算是東區商圈主要街道之一，據實價資料顯示，延吉街在2013年更曾有店面以一坪387萬元成交，巷內店面也有不少成交到一坪200萬以上，因此，這次賠售的店面，雖然位置較偏，但當時以一坪200萬元買進，仍算符合行情。

▲該名延吉街房東在2013年11月以5450萬元買進此店面，不料5年後卻慘賠950萬元。（圖／取自Google Map）

不過，徐佳馨也認為，近幾年東區房東因怕房價下跌，不願調降租金，但人潮減少、效益減低，空置率也逐漸提高，東區店面價格下滑已是不爭事實，只是因為屋主不賣，因此沒有新行情。此外，若長期來說，東區衰退不只是租金問題，內有百貨集客，外有信義與站前，西門等商圈拉走人潮，要再現輝煌並不容易，而該間店面雖然偏外圍，但跌價明顯，恐怕僅是「東區店面跌價的第一槍」。

















【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】