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房市量大、價高的風潮又回來了。2019年房市將出現挑戰史上總銷金額最高的超級大案─南港輪胎「世界明珠」，銷售規模高達800億元，可望一舉超越其他新案。

負責代銷的甲山林集團總經理張境在透露，「世界明珠」已準備進場搭建接待中心。此一南港輪胎舊廠開發案，2016年起由子公司南榮建築負責，原本規畫是辦公大樓45％、飯店18％、住宅30％，以及商場7％，但台北市府通盤檢討放寬住宅面積後，全案變更設計，新開發計畫為兩棟辦公大樓佔42％、五棟住宅大樓佔50％，另商場占比8％。

市場估計，「世界明珠」總銷將超越2018年完工的陶朱隱園（估約720∼800億）、元利ONE PARK TAIPEI信義聯勤（570億），以及西華富邦（500億）等指標大案。住展雜誌企研室經理何世昌表示，2019年還有其他總銷可觀、開價超乎區域水準的指標案將會陸續登場。

除「世界明珠」外，住展調查，大安區還有三大指標案─三圓「正義國宅」、中興電工敦南都更案「敦南寓所」、首泰「首泰信義」等。其中，「正義國宅Diamond Tower」為史上總銷最大的都更案，上看300∼400億元，已動工興建為住宅和商場的複合式大樓，目標2020完工，明年可能邊建邊售開始潛銷。

「敦南寓所」則位於敦化南路、市民大道口「敦南樞苑」斜對面，近日全新完工落成。何世昌透露，該案規劃85坪、96坪，全部139戶、但只出售32戶，擁有敦化南路燙金門牌，每坪開價平均挑戰250萬，總銷約50億元，市場傳出已有不少買家出手搶樓。

至於「首泰信義」則是位於捷運安和站的共構大案，目前已完工，由於位於捷運站、又擁有信義路四段門牌，市場估計每坪單價挑戰200萬以上，有機會坐上史上「最貴的捷運宅」寶座。

首泰建設協理李珊儀表示，「首泰信義」近日開始潛銷，規劃88、120和180坪，就可分回部分初估可售金額50多億，委託海悅廣告代銷，每坪開價未確定，但肯定會有200萬、甚至250萬的身價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

甲山林集團董事長祝文宇表示，2018年房市比去年好很多，光到10月底甲山林就已賣掉300億的房子、超越去年全年，估計2018年全年可成交400億元。展望2019年，在海外資金回流下，預期明年「房價一定漲！」

縱橫房地產代銷40年、長期觀察買方和建商之間拉鋸戰的祝文宇，對房市的敏銳程度相當高，他表示，這一波房市在台北市2015年加強版豪宅稅時最慘，所以他在2016年率先開出「第一槍」，在新北市板橋江翠推出第一個讓利案，原本附近每坪70萬的房價在此案祭出45萬、比銀行貸款還低的價格，造成轟動。

祝文宇表示，就板橋江翠來說，2016年就一次見到底部了，這兩年也是成交最多的區域；現在，土城、三重，以及新莊幾乎每個新案都在讓利。

至於2019年是否還延續讓利的風潮？祝文宇說，雖然今年讓利案少一些，但是預期2019年還是讓利年，因為房市買方還是以首購、自住為主。

至於2019年甲山林的接案、推案方向，祝文宇坦言：「如果在台北信義區，每坪180萬以下我才接！至於台北郊區就要看量、看規模。」另外高雄會是明年的重點，甲山林案子總銷就有200億元。

另外，針對政府最積極推動的危老條例，祝文宇直言，現在政府蓋那麼多社會住宅？這叫有病！政府應該強制老舊危險建築必須都更改建，否則沒有強制力，怎麼推都推不動。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

多頭的時候人人都是股神、房神，怎麼買怎麼賺；遇上空頭的時候，投機客退場，但真正的炒房客不會退，永遠作莊的建商更不可能退場，不管法規怎麼改、市場怎麼變，你有張良計，我有過牆梯，剛需買房族撐不下去、等不到心中理想的價格，硬著頭皮進場的時候，往往正好讓隱身低迷景氣中、設好陷阱的炒房客跟建商來個大逃殺！

別以為2018大家都在說房市落底，就沒有人在炒房！事實剛剛好相反，為了不讓景氣真的把房市拉落底，變成無限下跌的格局，炒房客跟建商炒房可是使出渾身解數，花樣玩得比多頭時還兇！還賣力！民眾買房沒買到「落底價」就算了，還可能買到「跳坑價」！別懷疑，所有你聽說過的挖坑手段，都是真的！

挖坑手法 1：雨遮坪數回灌總價

2018元旦開始，「雨遮與屋簷不登記、不計價」新制正式上路，雖然法規並無硬性規定2018元旦前「申請建照」的案子也得遵照新制來，但「雨遮與屋簷不登記、不計價」似乎成了一種市場共識，賣方也懶得解釋法規不溯及既往，索性順應民情，管它建照申請時間，嘴上通通大方答應雨遮不計價，實際上卻把雨遮價錢回灌總價，到頭來雨遮還是照樣算錢，能殺多少看你本事！或者直接了當掛上不二價！越是如此，越要詳查周邊行情，甚至算好雨遮坪數乘以單價，直接先扣除之後，再開始出價殺價。

挖坑手法 2：簽陰陽合同AB合約

有時銷售人員秀給你看的前期銷售成交的實價登錄，該筆成交很有可能是陰陽合約。意即一份是實際成交價格的真合約，一份是價格較高的灌水假合約，而這份假合約則能在實價登錄記上一筆較高的價格給之後的銷售作參考，進而墊高此個案行情，讓其他想買屋的人看到後，誤信作假的實價資料買到「虛胖」的價格。

挖坑手法 3：左手換右手護盤兼撐價

2018新推預售案不敢創高價但也不想拉低價格，苦的是建商自己手頭上還沒賣出去的成屋餘屋，不少建商大老闆為了支撐這些成屋案的價格，特別是區域指標案或曾創下區域天價的案子，老闆多會動用親友出高價買幾戶護盤；當然，在仲介中古屋市場，炒房客也會將自身房產以高於市場的價格賣給自己的親友，炒高實價登錄價格，再請仲介以市價掛賣，表面上看來是認賠殺出的賤賣價，購屋者以為撿到便宜，但其實是幫炒房客接盤，買貴了還幫人數鈔票。

挖坑手法 4：車位、裝潢成為墊價黑坑

不少購屋客長期關注房價，但對車位價格卻是一知半解，實價登錄網站上也不意查出車位價錢，這時建商改在停車位價格上做手腳，很容易蒙混過關。假如一個車位多賣60萬，回推30坪房子的總價，等於每坪多灌水2萬元，在房價很容易被大砍特砍的讓利時代，要當心別因為疏忽，在車位上踩坑。一般來說，平面車位是單坪房價的3～5倍，機械車位是平面的6～7折。

此外，建商還會祭出「送百萬裝潢」，但「不要錢的最貴」是買賣市場不變的道理，畢竟建商又不是吃素的，送百萬裝潢一來可以讓消費者不好意思殺價，二來成本可能半價就能搞定，還多賺你一筆裝潢錢，吃悶虧就算了，等價格登錄實價平台，未來轉手時，人家參考的單價行情是其他不含裝修的物件單價，豈不是等於變相被剝第二層皮？







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

前陣子，中國超A咖女星范冰冰捲入「陰陽合約」風暴，震撼兩岸三地演藝圈。在台灣的房地產市場上，則是為了應付實價登錄跟緊接著要登場的實價登錄2.0版，在房屋買賣交易中，許多網友也開始繪聲繪影地在網路上討論「屋主要求我簽AB約」…。

正所謂「上有政策，下有對策」，房市在不景氣中檯面下的「陰陽合約」也算是業界不能公開但內行人都心知肚明的秘密。尤其房市景氣下修，不少建商代銷都會明示暗示誘導購屋民眾簽下「買屋陰陽合約（AB合約）」，比如實價購買價格是800多萬，代銷或建商要求另簽一份千萬出頭的假合約，灌水增加1～2成不等的買價。這時，只要買賣雙方達成「默契」，你不講我不講，承辦公務員也沒那麼閒去調查買賣契約的真實性。

會做「陰陽合約」交易的，最有可能是下列兩種情況：

1.買方想要多向銀行貸一些額度：

最常出現在仲介市場買賣，買方目的多為想要向銀行多貸款一些額度，加上自身有找到配合度高的代書，即可透過假合約，在做高實價登錄價格的同時，用較低的房貸利息，向銀行多貸錢出來，供作其他投資用途。

2.賣方要墊高維持實價登錄行情：

祭出購屋送裝潢優惠的個案出現陰陽合約的機會較高，一間房屋合約總價格含裝潢費用請購屋民眾簽A合約，用裝潢費用灌水實登行情；若是不需要建商送的裝潢，檯面下另簽B約退錢，是業界標準手法。

另外，業者碰上殺價殺很狠的民眾，為求去化同意用較低價格售出，但是條件是配合另簽一張「陰陽合約」去申報實價登錄。代銷或建商用的理由通常是「我們是上市櫃公司，這個案子還有很多戶要銷售，必須穩定市場行情，放破盤優惠給你，但想請您配合簽另簽一份假合約，因為高價假合約造成自備款多繳的錢，之後建商會退還…。」

法律專家提醒，不少人一邊看著好不容易挑中的房子，一邊又要面對建商誘之以利的誘導，內心在天使與魔鬼的掙扎之下就配合簽下了「陰陽合約」，其實是冒著違法的風險，簽AB約在民法上，只有「實際成交價格」才有法律效力，另一份虛假契約是無效的，若以較高的那份假合約去做實價登錄，恐怕會違反《平均地權條例》，將裁罰3至15萬元，且可連續處罰。而讓實價登錄不實也會觸犯《刑法》中「使公務員登載不實罪」，將處三年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金。用假合約向銀行超貸，則恐怕會違反《詐欺罪》。

地政士表示，為了落實實價登錄平台機制，各縣市政府每月也會抽查7.5%的房屋交易資料，若有發現登載不實，會立即裁罰。購屋遇上賣方慫恿簽「陰陽合約」時，民眾千萬要保持謹慎態度，為了賺錢而以身試法恐怕得不償失。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房價蛋白區要翻身了嗎？根據據住展雜誌統計，近一年來大台北主要行政區房價變化，漲幅前十名中竟有六名是蛋白區。其中大同、南港是近一年來大台北房價漲幅最大的區域。大同區房價由去年10月的70.2萬一坪，漲到74.5萬，南港則由每坪64.9萬漲至68.9萬，這兩個蛋白區，竟成為近一年大台北房價漲幅之冠。

▲大台北預售屋漲幅第一名為大同區（圖／資料照）

住展雜誌企研室經理何世昌表示，大同、南港是近一年來大台北房價漲幅最大的區域。其中，大同區房價漲幅約6.1％。南港漲幅也約是6.1％。這兩個蛋白區，竟成為近一年大台北房價漲幅之冠。

住展雜誌統計， 2017年10月至2018年10月，大台北主要行政區新成屋、預售屋房價漲幅前十名，依序為大同、南港、新店、淡水、萬華、中山、大安、泰山、土城、新莊等區，漲幅從2.3％至6.1％不等。

何世昌分析，大同區近年房價漲勢最顯著的地方，一是近火車站的區塊，二是鄰中山區的區塊。近年火車站周邊區域，新建案賣點是「西區門戶計畫」與「雙子星」開發案的遠景，賣價突破天際。此外，鄰近中山區的捷運民權西路、雙連站周邊區域，雖然門牌是大同區，卻賣起中山區價格，因此推升整體房價。

幾年前，南港是北市房價較早下跌的區域之一，南軟與中研院一帶是下修程度較劇烈的區塊。正所謂早死早超生，南港房價先跌也先止穩，當房價修正到滿足點後，買盤已進場接手。其次，今年來南港近信義區的區塊，有幾件高價都更案開賣，也是房價上揚的因素之一。

近年大台北房價雖仍在盤整狀態，但已有一些區域房價悄悄漲上來，而且還顛覆過去由蛋黃區扮演上漲領頭羊、蛋白區跟漲的慣性，反而由蛋白區領銜上揚，只能說市場唯一不變的就是變。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

自住房屋應該免稅嗎？前行政院長陳冲說，自住的房是用來遮風避雨，若只擁有一間還要課稅，是對民眾刨樹皮挖樹根！而台北市房市買氣回溫了，2018年移轉棟數年增14.9%，創下三年新高。

▲台北市今年的買賣移轉棟數。（圖／東森新聞資料畫面）

客廳的大片落地窗户，讓陽光自然的灑透進來，像這樣子的四房兩廳格局，特別受到換屋族群的歡迎，而在台北市今年的買賣移轉棟數，比起2017年也成長了14.9%，也創下了三年新高。

台北不動產仲介公會理事長黃文雄：「量一定要能大量放出之後，價格才會往上走，如果我們在觀察的過程裡面，他如果量溫很平穩的，價格可能往下修正一點點，可是在針對台北市而言，不會有大幅的下降。」

民眾吳小姐：「真的是繳太多稅了，然後現在很多人不是都沒有工作嗎？」民眾陳小姐：「台灣的自有房屋稅，我覺得不是很重。」民眾賴先生：「多棟的應該可以讓他稅金高一點，他既然買得起就應該繳得起，如果我們只有一棟的，我們就是要住而已。」

▲都更相關規定。（圖／東森新聞資料畫面）

台北不動產仲介公會理事長黃文雄：「減少20、30%吧，甚至對半左右，因為他是自住，我特別強調他是自住，那我講的自住的過程，他擁有的越久，我認為該給他的降稅幅度，應該會比較大一點。」不過為了加速都更，財政部在19日發布解釋，經過都更取得的土地，配偶間互贈不課徵土地增值稅，在移轉時也可減徵40%。

上市建商績優生華固建設（2548）昨（20）日召開法說會，釋出未來5年，總計會有將近600億元的新案陸續完工交屋的喜訊。法人估計，華固自2019∼2023年，可望躋身百億營收俱樂部之列，業績進入大爆發期。

華固昨日受邀參加機構法人說明會，華固建設總經理洪嘉昇表示，今年華固暫時沒有新案完工交屋，營收和獲利來源主要靠新成屋貢獻，因此業績暫時低蹲。

不過2019年起，將有三大案，已售150多億元可望交屋入帳，業績將很有看頭。

華固2019∼2023年完工量，分別為172億、80億、119億、109億、116億；總計未來5年，會有600億元新案交屋，獲利成長動能無虞。

洪嘉昇表示，2019年華固將有「華固新代田」、「華固名鑄」、「華固樂慕」三大案，總銷共172億元的新案完工交屋，其中已銷售的金額至少150多億元，可望在明年全數認列，屆時華固「業績會比過去的29年，都還要好很多！」

洪嘉昇表示，目前「華固新代田」總銷42億元、已銷售60∼65％，「華固名鑄」總銷80億元、已銷售90∼100％，至於「華固樂慕」總銷50億元、已銷售100％，「所以明年華固的業績，應該會很不錯。

華固為了2021∼2023年的業績來源，計畫在2019年陸續動工4筆新案，包括2筆住宅案、2筆辦公案，4筆新案總銷共約158億元。

包括台北市石牌「華固翡儷」總銷約47億元，預計明年第一季開始預售；另一筆住宅案為內湖潭美62億元新案，預計2019年第三季推出。

辦公案方面，一筆是士林北投科技園區辦公案，預計明年第三季動工，總銷62億元；一筆則是內湖潭美辦公案，總銷33億元。

另外，現場法人也關注，今年獲利衰退，前3季EPS2.17元，明年股利政策如何？對此，洪嘉昇透露，股利政策會儘量追求均衡，依往年配發股利都在5∼5.6元以上的水準來看，明年配發股利，董事會應會以保留盈餘來配發股利，維持穩定的股利政策。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

雙城論壇昨（20）日登場，台北、上海代表團在分論壇上針對都市更新、健康產業進行交流，房地產專家認為，上海、台北房價不斷上漲，為市民造成沉重的負擔，顯見公共住宅需加快建設腳步。此外，醫療業界人士指出，新興國家藥品市場成長率高，且植物藥（中藥）受到國際重視，華人疾病市場未來是龐大的商機。

昨日在雙城論壇的公共住宅與都市更新分論壇上，台北市政府都市發展局副局長張剛維表示，台北住宅價格過高，且高齡少子化嚴重，普通市民買不起房子的問題愈來愈嚴重。

上海市房屋管理局副局長張立新也指出，隨著上海房價飆漲，政府也開始進行試點建立廉價租房制度。上海住房制度框架以居住為核心的「四位一體」為主，分別是：廉租住房、公共租賃住房、共有產權保障住房、徵收安置住房，對城市中低收入有住房困難的家庭做托底保障，截至今年11月為止，廉租住房受益家庭已有12.4萬戶，顯見公共住宅政策取得一定的成效。

隨著城市人口高齡化日益嚴重，如何解決健康問題已成為城市發展首要的目標，懷特生技新藥公司總經理鄭建新表示，隨著免疫療法新興藥品陸續上市，人工智慧與醫療大數據帶動精準醫療風潮，醫療市場正逐漸擴大。

鄭建新強調，目前植物藥已經成為國際新藥研發選項，歐美跨國藥廠肯定植物藥的發展潛力，且優先開發科學化植物藥，以用於華人疾病市場，為全球生技醫藥產業帶來龐大商機。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

DTRE德天國際地產近日公告標售天母創意市集旁的二樓商場，目前由國際知名連鎖超市承租，建物面積共566坪，具獨立出入口，標的位於天母商圈核心的「天母國際大樓」，天母商圈外僑學校與各國使館聚集；現有租約投報率超過3.5％，將於明年1月24日開標。

德天國際地產總經理田揚名表示，最近美國官方首次在台投資購置不動產便選在天母地區而非AIT新館所在內湖地區，也顯示出天母地區無可取代的優異區域條件；標售商場之前為同集團旗下頂好超市進駐，在地長期經營超過二十年，租期相對穩定且高收益。標售商場緊鄰天母廣場，對面為著名地標星巴克IG打卡勝地，天母商圈由於居住活動人口高資產族群比率高，消費實力驚人，地區內更群聚新光三越天母店、大葉高島屋百貨以及SOGO天母店三家百貨公司，並設有台北美國學校、台北日僑學校以及使館特區，頂級超市客源穩定，投報率超過3.5％。

DTRE同期公告台北市精華店面公開標售個案，包含位於內湖區成功路五段，所在區域有內湖華爾街之稱，金融機構群聚，標售標的鄰近捷運葫洲站，目前由知名銀行承租，收益穩定投報率超過2.6％。台北市兩案精華店面案開標時間皆為明年1月24日。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

桃園房市今年新推案量將超過2,300億，可售戶數達2.1萬戶，遠超過2016、2017年不到1,800億、各約1.2萬戶的水準，其中，桃園中路重劃區與青埔高鐵特定區仍是推案二大重鎮。

據住展雜誌統計顯示，桃園市今年迄今推案金額達已達2,308億元，可售戶數逾2.1萬戶，來到房市自高點反轉3年來的新高，住展雜誌企研室經理何世昌指出，值得一提的是，因過去預售推案完工、餘屋重推比例提高，加上部分建案以先建後售模式推案，使得今年桃園新案市場成屋比重大幅提高。

今年桃園建商積極推案，選後房市買氣順暢，不少地區推案量持續放大，以桃園區的中路重劃區為例，近年來推案量已達3,400戶，是近年桃園市推案最密集的區段之一，目前銷建案將近30個，產品涵蓋首購二、三房，換屋型大四房與高端豪宅等，產品相當多樣化。

區內還有不少土地庫存的昭揚建設，旗下「昭揚無限」公開不久銷售率達五成，鄰近萬坪風禾公園的福倉機構「福倉禾硯」則開出每坪39萬此波區域最高價，此外尚有「合新讀樂樂」、「璞樂」等案，即使中路重劃區競爭個案眾多，新案仍持續搶進。

此外，位中壢的青埔高鐵特區推案量，從最熱絡時達4,000戶，過去幾年降至千戶以下，今年推案量也回升到2,600戶，今年包括新潤「明日朗朗」、「新潤A18」與寶佳機構「成家大璽」等案，均各自有300戶以上的量體釋出。

由於青埔受惠機捷通車、價格修正與建商低總價、低門檻促銷方案，整體買氣不錯，包括「捷寶雲品」、「宜誠有余」、「宜雄熊客棧」、「昆旺品藏」、「鉅陞日和花園」等案，合計超過700戶規模新案籌備進場銷售，預期明年青埔特區仍是桃園推案最熱絡區段之一。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】